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宁夏拆迁案例:土地使用权被转让,如何救济?

2016-08-19 来源:

在征收拆迁案件中,几乎90%的被征收人会面临这样的问题,自己的房屋还正在居住使用或者经营使用,但其房屋所在地块的土地使用权已经被当地的国土资源局通过招标、拍卖、挂牌出让的形式转让给了第三人。被征收人在毫不知情的情况下,土地使用权已经被转让。那么,面临这样的情况,我们该如何维护自己的合法权益呢?下面,我们就通过一个案例来解答这个问题。

基本案情

李先生是宁夏回族自治区固原市原州区人。90年代,取得了固原市政府颁发的建设用地批准书,并在此建房生产经营。2013年1月11日,固原市原州区人民政府发布公告对原州区安康路南北两侧改造项目土地及房屋进行征收。2015年3月固原市原州区人民政府作出了对该片区房屋征收补偿决定。但其补偿标准明显低于市场价格,给予的补偿安置价格明显不合理,李先生及家人今后的生活无法得到保障。为此,李先生聘请了北京市盛廷律师事务所的杨强律师、郭悦律师来承办该案件。     

办案回顾:

一、调查此次土地征收的合法性,向相关部门申请信息公开


鉴于该地块的房屋征收公告在2013年已经作出,基于已经承办了大量类似案件,现实生活中政府部门有可能在征收公告发布前已经将涉案的地块的土地使用权通过挂牌出让或者划拨的形式转让给第三人的情况。为此,盛廷律师先向固原市国土资源局申请公开了该地块的土地出让公告及相关的批准性文件等相关材料。果不其然,经过调查得知,取得了固政函【2014】13号《固原市人民政府关于固地挂字【2013】85号国有建设用地使用权确认批复》,确实存在先拍卖出让后征收的情形。

二、启动诉讼程序,挂牌出让国有建设用地使用权确认批复被确认违法

通过信息公开调取的材料可知,在2013年经固原市国土资源局委托相关单位,已经将涉案地块的国有土地使用权通过挂牌出让的方式出让给第三人,并已经与固原市国土资源局签订成交确认书,且固原市人民政府已经作出涉案的挂牌出让国有建设用地使用权确认批复,确认该第三人已经是该地块的合法使用权人。在征收补偿安置还未完全落实,李先生的国有土地使用权还未收回的情况下,固原市人民政府作出的确权批复的行为明显违法。

在盛廷律师的指导下,李先生启动了诉讼程序,经过固原市中级人民法院开庭审理后,最终判决确认固原市人民政府作出的固政函【2014】13号《固原市人民政府关于固地挂字【2013】85号国有建设用地使用权确认的批复》违法。

律师说法:

在李先生的案件中,关键点之一是:李先生是何时知晓该涉案的挂牌出让国有建设用地使用权确认批复的?该知晓时间直接影响李先生的诉期诉权,案件是否可以进入到实质审理阶段;关键点之二是:涉案的批复的作出是否对李先生的权利义务产生实质性的影响;关键点之三是:固原市人民政府作出涉案的挂牌出让国有建设用地使用权确认批复程序是否合法,固原市人民政府作出该批复是否有证据支撑?

在本案中,律师通过前期的调查取证,还原案件当时发生的情况,结合固原市人民政府作出的该批复时向固原市中级人民法院递交的证据材料,其作出涉案的批复明显不符合《土地管理法》、《土地储备管理办法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的相关规定。最终,经过固原市中级人民法院的审理确认涉案的批复违法。

法律依据:

《土地管理法》第五十八条:有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

(一)为公共利益需要使用土地的;

(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;

(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

《土地储备管理办法》第十条下列土地可以纳入土地储备范围:

(一)依法收回的国有土地;

(二)收购的土地;

(三)行使优先购买权取得的土地;

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;

(五)其他依法取得的土地。

第十一条:市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条:因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的,应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准,依法对土地使用权人给予补偿后,收回土地使用权。对政府有偿收回的土地,由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条:国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公众利益的需要,国家依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第五条:国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动,应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报经同级人民政府批准后,及时向社会公开发布。

第六条:市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划,会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报经市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

第七条:出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

文章关键词:拆迁律师,房产律师,土地律师,拆迁补偿标准,房屋拆迁补偿,房屋征收补偿,宅基地拆迁补偿,棚户区改造补偿标准,农村房屋强拆,农村拆迁补偿,新拆迁条例
 
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