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湖南拆迁案例:集体土地上的房屋拆迁事件

2016-05-31 来源:


基本案情2006年对于黄佳慧(化名)一家来说,真是欢乐的一年,这一年经过村委会的批准获得了一块宅基地,终于建起了属于自家的四层、每层面积为140多平米的房屋,一家人心里别说有多高兴了。2007年株洲市国土资源局天元分局给房子颁发了集体土地使用证。日子过的红红火火的黄家人不久又盖起了另一栋小二层楼房,面积也有300多平方米,这下一家七口就可以住在宽敞的大房子里了,在天元区马家河乡栗雨村这样的家庭条件已经算是小康之家了。2013年7月的一天,村委会的袁天成(化名)突然告知要对整个马家河镇的土地及房屋实施征收,但并未告知具体原因。

直至2013年10月15日,天元区栗雨街道栗雨社区村民委员会、栗雨街道办事处、天元区公安分局、天元区计生局、天元区征地管理办、株洲市国土资源局天元分局、天元区征地拆迁所共同发布了《株洲市高能醇基液体燃料建设用地项目红线范围内征地拆迁房屋产权鉴定第三榜》。这时,黄佳慧才得知是由于高能醇基液体燃料建设的需要,才实施的征收整村的土地。      2014年1月11日,株洲市土地征用处天元征地拆迁所向黄佳慧作出《补偿告知书》,给予其210多万元的补偿,面对自己辛辛苦苦攒钱盖的刚刚住了几年的房子就被这么便宜的征收了,自己家人的以后生活该如何保障,面对这样的局面,黄佳慧日夜难眠。由于补偿标准严重显失公平,故委托征地拆迁业务经验丰富的盛廷团队的律师为自己进行维权。律师介入
面对委托人掌握的信息不对称这一弊端,经验丰富的杨强律师与赵传学律师首先对《补偿告知书》中所提及的湖南省政府(2013)政国土字第1042号农用地转用、土地征收审批单,来进行株洲市高能醇基液体燃料项目建设。针对此项目的项目信息分别向株洲市发改委、株洲市国土资源局、株洲市规划局等政府部门申请立项、规划、“一书四方案”等等。同时给政府部门及拆迁办发送律师建议函,扭转了委托人政府信息公开不对称的不利局面。        拿到相关材料后,杨强律师和赵传学律师敏锐的发现,其由湖南省人民政府作出的(2013)政国土字第1042号《农用地转用、土地征收审批单》在作出时并未告知被征地农民拟征地的用途、补偿标准、安置途径以及对土地现状让被征地农户进行确认,其在征地报批前的被征地农民的社会保障费用没有落实,在报批后依然安置不到位等一系列的违法程序。对湖南省政府的审批单提起了复议诉讼、对株洲市发改委的信息公开不作为提起诉讼,同时对补偿告知书申请复核。最终在一系列的复议诉讼程序的启动后,区政府与委托人抛出了和谈的橄榄枝。最终,委托人获得了合理的补偿。

盛廷说法这起案件是典型的集体土地上的房屋征收,但鉴于其在征收时已经列入了城市规划区,其对于补偿标准应参照国有土地上房屋市场的周边价格来予以补偿。对于集体土地上的房屋征收相对于国有土地上的房屋征收程序复杂,其归纳起来共有十步程序,分别是:

1)由市、县级国土资源局在被征收土地所在范围内发布拟征地公告。

2)就发布的拟征地公告,应由市、县级国土资源局会同乡镇人民政府对此公告向村民们征询意见,有异议的可以申请召开听证会,该听证会及异议材料作为上报审批的必备材料。

3)市、县级国土资源局会同该土地的所有权人或者使用权人对土地进行地籍调查并对地上的附着物进行登记,并需村民签字确认,此项也是上报审批的必备材料。

4)市、县级国土资源局根据征询、调查、登记的程序,按照审批机关对报批材料的要求拟定“一书四方案”,组卷报相应的有权限的审批机关进行报批。

5)征用土地的市、县级人民政府在收到省级人民政府或者国务院的征地批准文件之日起10日内应在被征收土地的范围内进行征地公告。

6)在征地公告之日起45日内以村为单位拟定征地补偿标准、征地补偿方案并予以公告,村民如若对征地补偿安置补偿方案有不同意见或者是要求开听证会的,应当在补偿安置方案公布之日起10个工作日内向市、县级国土资源局提出。

7)市、县级国土资源局应将征地补偿安置方案、村民的意见等材料报市、县级人民政府审批。

8)市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后,并报省国土资源厅备案,并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。

9)对土地实施登记补偿。

10)实施土地补偿安置方案并交付土地。


在该起案件中,集体土地上的房屋征收,村民有重要的知情权、确认权,如若此项权利被剥夺,那么这就是征地报批程序中的硬伤,其必定是拆迁方与委托人谈判的筹码,征地拆迁维权相对复杂,且需要相应的技巧来谈判,故,委托人应抓住自己享有的权利并与律师配合,最终获得了合理的补偿。
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