经典案例

农村房屋拆迁

首页 > 经典案例 > 农村房屋拆迁

湖北拆迁案例:承租人被拆迁,可以维权吗?

2016-03-23 来源:

农家饭庄突来强拆:承租人有没有救济方法? 

2014年的冬天异常寒冷,凄厉的北风吹乱了老许的头发,更吹乱了老许的心。老许是来自湖北省襄阳市樊城区的,2013年初他与一家位于襄阳市襄城区的养殖专业合作社签订了房屋租赁合同,将房屋用于经营农家饭庄。经过老许起早贪黑的经营,饭庄的生意也是蒸蒸日上。

好景不长,襄城区人民政府基于建设项目的需要对老许承租房屋所在的区域启动了行政征收工作。就在房屋征收公告下达后不久,襄城区人民政府在没有履行其他任何法定程序的情况下,组织了相关部门200余人动用大型器械强行闯入老许经营的饭庄并实施了强制拆除行为。老许遂打电话报警,公安机关以强拆系政府行为为由未予受理。之后老许又找到相关部门反映情况,但却以承租人不享有救济权利为由,作出不予受理的回复。

相信法律坚定维权:盛廷律师力挽狂澜!

老许心想:“我招谁惹谁了,风风雨雨大半辈子好不容易攒点生计钱投资个饭庄,就这么被突如其来的一张白纸文件给毁于一旦。难道就没有说理的地方吗?不行,不能就这么算了,我一定要找个能为我讨说法的地儿。”

经过多方咨询和比较,老许最终锁定了专业做征地拆迁业务的北京市盛廷律师事务所。于是,他当天起程赶往北京,马不停蹄地来到了盛廷律所。风尘仆仆的他还未坐定,就急切地将上述遭遇讲给受理咨询的潘金忠律师。拥有多年丰富经验的潘律师根据老许的陈述当即告知他“你的权益是可以得到法律维护的” 。老许瞬间喜出望外,但又迅速皱起眉梢,潘律师读懂了他疑虑的眼神,紧接着告诉他我们可以通过以下两点进行维权。

1.虽然法律条款中没有直接规定,在房屋征收过程中,承租人可以得到安置补偿及权益受损的救济方式。但是我们盛廷律师承办案件的方法是多元的,没有直接的规定,我们可以从间接的规定入手。

依据最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第一条的规定,农村集体土地的权利人(所有权人、使用权人、用益物权人)对行政机关作出涉及其使用或者实际使用的集体土地或附属物的行政行为(包括行政强制行为)不服的,可以以自己的名义申请行政复议或提起行政诉讼。通过这一法律规定能够看出,承租人是可以针对行政行为不服并提起法律程序的。

2.实务操作中的很多理论对承租人权益的维护也有借鉴意义。 

(一)依照土地法、物权法的相关用益物权理论 ,征收农村集体土地时,涉及被征收土地上的房屋及其他不动产的,土地权利人(所有权人、使用权人、用益物权人)可以请求向房屋征收人直接主张损失赔偿金。结合本案,承租人可以以用益物权人的身份来主张权利。

(二)承租人用于经营的房屋被征收,承租人因停产停业而造成损失的,可以通过违约责任来挽回其损失。但征收作为一种不可抗力,一般人并不在合同中就其损失进行约定,造成的风险只能双方自负。对于非住宅区的征地拆迁来说,室内装饰装修价值、机器设备搬迁费用、停产停业的经营损失等等,实际上都是承租人的损失。所以,此类承租人与安置补偿决定还有行政强制行为之间具有利害关系,对安置补偿决定和行政强制行为不服的亦可以作为利害关系人提起法律程序。

听到了这里,老许长舒了一口气,紧缩的眉头终于舒展开来,当即就委托潘律师承办该案件。潘律师接受委托后,据如上的分析,迅速展开维权行动并提起行政复议。但襄阳市政府仍以老许不是适格的被征收人,不符合行政复议申请人主体资格为由驳回了行政复议的申请。这样的复议结果显然是有悖法律规定的。因此,潘律师又对该复议决定提起了诉讼。在一审诉讼审理中,襄阳市中院完全认同了潘律师的复议观点。最终作出了确认襄城区人民政府行政强制行为违法并撤销襄阳市人民政府行政复议决定的判决。

老许的权益通过法律途径得到了维护,但是不知道还有多少像老许一样的承租人,他们的权益正在遭受侵害或将来可能遭受侵害。

老许的案例告诉我们,承租人也是享有补偿权利的,希望更多的承租人都能够通过老许的故事得以点拨,在权益遭受侵害时,要敢于拿起法律武器,维护自身的合法权益。
版权所有 北京市盛廷律师事务所 备案号:京ICP备0901344
技术支持:鸿睿思博
热线电话: 010-89193487