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北京拆迁案例:签订拆迁协议时,你的评估报告收到了吗?

2017-02-24 来源:

序章

在征地拆迁案件中,且不论征地行为是否合法,对于被拆迁人来说,通常是对安置补偿款不满意,所以才迟迟不签订安置补偿协议,进一步委托律师介入维权。

但也有不少的被拆迁人是在签订了安置补偿协议后,以种种理由来主张协议无效,如有的被拆迁人就以未收到房屋评估报告为由起诉至法院,请求法院确认安置补偿协议无效。当然,如果安置补偿协议的效力确实存在瑕疵,如显失公平、欺诈、胁迫等情形的,当然还是有转圜的余地的。那么司法实践中,被拆迁人以未收到房屋评估报告为由起诉至法院是否行得通呢?

基本案情

张某是北京市丰台区卢沟桥乡的村民,以院内房屋30平方米开办了私营独资企业北京市盛吉祥燃气灶具经营处,并一直在经营。1999年时,张某经乡政府同意,在其原有的宅基地上翻建房屋,并由张某之妻注册为北京市景德苑陶瓷技术研究所,一直经营至今。

依据北京市发展计划委员会、北京市重大工程建设领导小组办公室京计投资文《关于印发2003年北京市60项重大建设项目的通知》,安定至草桥220千伏输电线路工程被列为北京市60项重大建设项目之一。

北京市新兴房地产开发总公司于2003年4月25日取得了京国土房管丰拆许字(2003)第018号房屋拆迁许可证,负责对上述项目区域内的房屋及附属物进行拆迁,张某的房屋位于拆迁范围内。同年6月13日、27日,新兴公司、北京市丰台区人民政府征地拆迁办公室分别向被拆迁人发布公开信,对拆迁相关事宜予以说明,明确了本次拆迁的依据,以及所委托的评估公司为“北京天润房地产价格评估有限公司”,被拆迁房屋及附属物的估价以评估结果为准。

2003年7月1日,在评估报告未送达张某的情况下,新兴公司与张某签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。协议第3条表明张某房屋及附属物的价值明细,且该评估是由北京天润房地产价格评估有限公司所作出。协议签订后,张某依该协议数额领取了补偿款,并将房屋交新兴公司拆除。2005年5月23日,张某之妻代收了涉案房屋的评估报告。

后张某认为,其在签订安置补偿协议时未收到评估报告和评估明细表,且应该对其房屋按照商业用房标准进行补偿,因此起诉至法院,要求法院确认其与新兴公司签订的拆迁补偿协议无效,新兴公司、天润公司给付其拆迁补偿款515.4万。

裁判结果

本案经一审法院审理,判决驳回张某的全部诉讼请求。后张某提出上诉,经二审法院审理驳回张某的上诉请求,维持了一审判决。

律师说法

结合本案的全部事实,法院最终的裁判结果是在意料之中的。本案的焦点在于:1、安置补偿协议的效力问题。2、评估结果中对张某房屋的定性问题。

第一,关于张某与拆迁方所签订的安置补偿协议的效力问题。

根据《合同法》第四十四条关于“合同效力”的规定:依法成立的合同,自成立时生效。

第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中,新兴公司委托天润公司进行实地评估,新兴公司作为拆迁人,按评估确定的数额与被拆迁人张某签订了拆迁补偿协议,且已经履行完毕。合同双方具有拆迁协议主体资格,合同内容是双方当事人的真实意思表示,且不存在《合同法》第五十二条规定的情形,应属有效合同。

第二,关于张某要求对其房屋按照商业用房的标准进行评估的问题。

长久以来,对农村房屋及土地进行征收始终没有统一的标准和规范。针对张某在自己宅基地上修建房屋进行经营活动,因其房屋的性质仍然为非商业用房,仅仅是以其房屋为注册地领取了营业执照。这一点张某及其家人心知肚明。对于这一特殊情形,张某在得知评估公司入户测量时也应该自行咨询了解评估标准。本案中,就张某利用其宅基地上的房屋进行经营性活动的补偿问题,新兴公司已向张某支付了停产停业损失费。因此,张某称应当按照非住宅房屋的有关规定进行评估并给其补偿的请求,并没有合法依据。

本案中张某的情形对广大被拆迁户来说有一定的借鉴意义。

被拆迁人在尚未见到评估报告时可以拒签安置补偿协议。从本案实际操作程序来看,房地产市场价格评估及补偿协议签订存在时间上的先后顺序,法意就在于赋予被拆迁人享有对评估报告的知情权及相反情形下的补偿协议拒签权,即在被拆迁人未获知评估结果前,其有权拒签补偿协议。

因此,对于被拆迁人来说,在得知评估公司后,就应对评估事宜多留意一些,看评估公司是否进行了实地调查并入户测量登记等等,以及如果对评估结果不认可应及时提出自己的意见,在法律框架内寻求救济。被拆迁人对自身的拆迁利益负有谨慎注意的义务,尤其是在签订了安置补偿协议且已履行完毕后再纠结评估报告的问题,纯属亡羊补牢,为时晚矣。

当然,尽管拆迁单位在送达评估报告前就与被拆迁人签订了安置补偿协议,这一做法虽有不妥,但不足以据此认定安置补偿协议无效。司法审判中拆迁单位的这一疏忽也遭到了一审、二审法院的批评,提醒其在日后的拆迁过程中要更加规范。

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