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沈阳拆迁案例:房屋被强拆后,作出赔偿的时间点如何起算?

2016-12-30 来源:

上一期我们讲解了原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,应该按照国有土地上的补偿标准来做出赔偿。那么后两个问题,房屋被强拆后,关于决定赔偿时,市场评估时间点是选择在房屋被强拆之时?还是选择在后续政府实际作出赔偿时?以及房屋被非法强拆后,关于当事人后续租房解决住房问题,是否需要当事人提供实际支付租金的证据?

一、房屋被强拆后,关于决定赔偿时,市场评估时间点是选择在房屋被强拆之时?

【政府辩称】

一、二审判决采信评估结论认定赔偿数额证据不足。本案评估基准日为2014年4月,而涉案房屋拆除的时间为2011年1月,评估时点的市场价值远远高于拆除时的市场价值,也高于评估时点同类地块上房屋的市场价值;评估时涉案房屋已不存在,无法进行现场勘查,但评估却采信了被申请人单方介绍的装饰装修情况;被申请人主张的仓房并未办理房屋所有权证,评估时也一并进行了评估,程序违法;涉案房屋是为了安置村经济集体内居民的安置用房,根据国土资发(2004)234号《关于加强农村宅基地管理的意见》文件规定,只有户籍为该村的居民才有权购买并享有相关权利,而被申请人户籍并不在该村,购买该房本身就违法,应属无效,权属是否合法存在争议。

【法院认为】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

住房和城乡建设部发布的建房(2011)77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”

也就是说,在正常的征收补偿过程中,征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点,依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估,并据此予以补偿。

行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点,目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格,被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋,被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。

根据这一立法目的,如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长,市场行情发生变化,以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时,则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下,被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则,因违法强制拆除房屋行为,行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额,其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。

鉴于此,在违法强制拆除房屋的情形下,人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿,符合房屋征收补偿的立法目的。和平区政府主张应当以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿,理由不能成立。至于和平区政府提出的评估价格远远高于评估时点同类地块房屋的市场价格问题,因其未提供充分证据予以证明,本院不予支持。

由于和平区政府违法强制拆除,造成被申请人对房屋装修损失情况无法举证证明,评估机构根据被申请人单方介绍的装饰装修情况,在合乎情理的范围内作出评估,不违反行政诉讼证据采信规则,和平区政府对评估报告装修损失提出的质疑,理由不能成立。

征收之前,和平区政府及相关政府职能部门并未将被申请人未办理房屋所有权证的仓库认定为违法建筑,评估机构对仓房一并予以评估不违反法律规定,和平区政府以仓库没有产权证为由,对评估报告关于仓库损失认定提出质疑,同样理由不能成立。

因被申请人已经取得涉案房屋所有权证书,和平区政府以被申请人户籍不属于土地所属村,无权购买涉案房产为由,主张涉案房屋权属存在争议,与事实不符,理由亦不能成立。

二、房屋被非法强拆后,关于当事人后续租房解决住房问题,是否需要当事人提供实际支付租金的证据?

【政府辩称】

二审判决认定租房损失无证据支持,无法律依据。被申请人并未提供证据证明租房损失已经实际发生,二审以补偿安置费用标准作为租房损失依据,于法无据。

【法院认为】

《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条第(五)项规定,“根据日常生活经验法则推定的事实”,“法庭可以直接认定”。也就是说,依据生活常理能够推定的事实,无需当事人举证证明。

本案中,尽管被申请人未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租,但是,在居住房屋被强制拆除的情况下,被申请人必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋,或者另行购房居住,还是投亲靠友借住他人家中,在获得赔偿之前,被申请人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友,未实际支出房租,客观上房租损失也是依然存在的,只是亲朋好友免除了被申请人的房租损失而已。而在法律上,并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。

因此,根据经验法则可以推定:在房屋被强制拆除的情况下,被申请人的房租损失是必然存在的。据此,二审判决在被申请人未出具实际支付租金证据的情况下,认定租金损失存在,符合行政诉讼事实认定的基本规则。房租损失的具体金额认定应当科学合理,以保障被征收人的基本居住条件为原则。

沈阳市政府办公厅发布的98号通知规定:临时安置补助费18元/平方米,按照被拆迁房屋的建筑面积计算,每户每月最低600元,最高1000元。二审判决以该安置补偿标准为基准,结合案件实际情况,酌定租房损失为每月900元予以赔偿,判决结果依法有据,本院应予支持。

综上,清晰可见:

1、原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,应该按照国有土地上的补偿标准来做出赔偿。

2、在违法强制拆除房屋的情形下,被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。时间点选择在实际作出赔偿的时间。

3、在居住房屋被强制拆除的情况下,被申请人必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋,或者另行购房居住,还是投亲靠友借住他人家中,在获得赔偿之前,被申请人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。也就是说,依据生活常理能够推定的事实,无需当事人举证证明!

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