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沈阳拆迁案例:集体土地上的房屋被纳入城市规划区内,征收时补偿标准如何算?

2016-12-30 来源:

房屋原来位于集体土地上,但是在实施拆迁时房屋所在区域已经被划为城市规划区范围内,那么补偿应当适用集体土地上的标准还是国有土地上的补偿标准?当房屋被非法强拆后,在专业的征地拆迁律师指导下,政府违法强拆房屋的行为被确认违法后,当事人最关心的问题是如何赔偿?我们很多案件是通过确认政府强拆违法等程序,最终与政府达成协议,获取合理补偿款,但是如果期间一直没有达成协议,最后通过法院走国家赔偿程序,会拿到多少赔偿?

在此,北京市盛廷律师事务所的律师针对上述情况,借助中华人民共和国最高人民法院作出的(2015)行监字第635号行政裁定书,来为大家讲解房屋被强拆后申请国家赔偿程序的三个问题:

一、集体土地上的房屋在实际征收时,房屋所在区域已经被纳入城市规划区范围内,补偿标准是按照集体土地上房屋补偿标准?还是参照执行国有土地上房屋征收补偿标准?

二、关于决定赔偿时,市场评估时间点是选择在房屋被强拆之时?还是选择在后续政府实际做出赔偿时?

三、房屋被非法强拆后,关于当事人后续租房解决住房问题,是否需要当事人提供实际支付租金的证据?

案情简介

(2015)行监字第635号行政裁定一案,是沈阳市和平区人民政府作为再审申请人,因被申请人王某某诉其强制拆除房屋并行政赔偿一案,不服辽宁省高级人民法院于2015年1月5日作出的(2015)辽行终字第00300号行政判决,向中华人民共和国最高人民法院申请再审。

和平区政府申请再审称:

1、二审适用《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》,参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿错误。本案属于集体土地征收房屋拆迁,应参照土地管理法有关征收集体土地房屋的补偿标准予以赔偿。

2、一、二审判决采信评估结论认定赔偿数额证据不足。本案评估基准日为2014年4月,而涉案房屋拆除的时间为2011年1月,评估时点的市场价值远远高于拆除时的市场价值,也高于评估时点同类地块上房屋的市场价值。评估时涉案房屋已不存在,无法进行现场勘查,但评估却采信了被申请人单方介绍的装饰装修情况。被申请人主张的仓房并未办理房屋所有权证,评估时也一并进行了评估,程序违法。涉案房屋是为了安置村经济集体内居民的安置用房,根据国土资发(2004)234号《关于加强农村宅基地管理的意见》文件规定,只有户籍为该村的居民才有权购买并享有相关权利,而被申请人户籍并不在该村,购买该房本身就违法,应属无效,权属是否合法存在争议。

3、二审判决认定租房损失无证据支持,无法律依据。被申请人并未提供证据证明租房损失已经实际发生,二审以补偿安置费用标准作为租房损失依据,于法无据。请求:撤销原一、二审判决,依法改判。

法院认为

和平区政府在未与被申请人就补偿安置达成协议、未经批准征用土地的人民政府作出安置补偿裁决的情况下,没有法律授权,即自行强制拆除被申请人房屋的行为,违反法定程序、超越法定职权,二审生效判决业已确认该行为违法,双方当事人对此并无异议,本院亦予以认可。房屋征收过程中,行政机关违法拆除被申请人房屋,造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的房租等实际损失,行政机关依法应当予以赔偿。和平区政府申请再审的理由不能成立,分述如下:

一、集体土地上的房屋在实际征收时,房屋所在区域已经被纳入城市规划区范围内,补偿标准是按照集体土地上房屋补偿标准?还是参照执行国有土地上房屋征收补偿标准?

(2005)行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定:“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。”

法释(2011)20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的,即,在集体土地征收过程中,如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿,经过若干时间后,原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,基本实现了城镇化,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定,其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准,充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。

本案中,涉案房屋所在的集体土地于2007年5月被征为国有,但此时并未对地上房屋进行征收补偿。至2010年9月30日和平区政府发布征地拆迁公告,决定对涉案房屋进行征收,2011年1月和平区政府将涉案房屋予以强制拆除。征收时,涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上,且所在区域已经纳入城市规划区,基本实现城镇化,完全符合最高人民法院上述答复和司法解释的适用条件。鉴于此,二审判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿,并无不当。最高人民法院清晰阐述,原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,应该按照国有土地上的补偿标准来做出赔偿。

关于决定赔偿时,市场评估时间点是选择在房屋被强拆之时?还是选择在后续政府实际作出赔偿时?以及房屋被非法强拆后,关于当事人后续租房解决住房问题,是否需要当事人提供实际支付租金的证据?我们将在下一篇文章里为您详细讲解。

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