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辽宁拆迁案例:10年维权终获600万赔偿,究竟是怎么做到的?

2017-07-11 来源:

王先生、李女士系夫妻,两人所有的坐落于沈阳沈河区南塔街134-1号2门、3门合法房屋,建筑面积均为101.4平方米的商业用房,并有合法的经营许可和纳税证明。

2007年南塔街地区实施拆迁,两原告的房屋均在拆迁范围内。

2007年9月拆迁人委托某评估公司对两原告的房屋进行评估,评估单价为8000元每平方米,总计162万余元,原告认为此评估补偿较低,因此,并未同意搬迁。

2010年10月25日,被告在拆迁人与被拆迁人未达成安置补偿协议,且未向两原告下达任何强制拆除通知的情况下,委托拆迁公司将两原告所有的房屋强制拆除。

对于自己合法的房屋一夕之间被人夷为平地,两原告很是痛心,在经过自己四年维权未果之后,两原告找到了北京市盛廷律师事务所进行咨询,后委托了本所徐勇律师作为该案的委托代理人。

法律分析

在接受两原告的委托之后,徐勇律师先是一边启动申请政府信息公开程序,审查政府拆迁行为的合法性,另一边果断启动诉城建局强制拆除行为违法并赔偿的诉讼程序。

在诉被告强制拆除行为违法并赔偿一案中,主要的诉讼请求有:

请求确认被告拆除原告房屋的事实存在。

根据《行政诉讼法》的规定,行政机关委托的组织所作出的行政行为,委托的行政机关是被告。本案中,实施强拆原告房屋行为的是拆迁公司,但该拆迁公司与被告存在的是委托关系。因此,依据该委托关系,可以认定被告拆除原告房屋的事实存在,作为被告完全适格。

请求确认被告强制拆除原告房屋的行为违法。

本案中,被告是在拆迁人与被拆迁人未签订房屋拆迁补偿安置协议,也未给予原告下达任何强拆通知,也未经过城市房屋拆迁管理部门裁决的情况下,对原告房屋实施了强制拆除行为。违反了强拆行为发生时应当适用的《城市房屋拆迁管理办法》和《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》所规定的强拆前的程序性规定和未达成补偿安置协议的,经申请应由城市房屋拆迁管理部门裁决,而不是直接强拆的规定等,因此,法院最终认定被告拆除原告房屋的行为违法。

请求判决被告因其实施的强拆行为而给原告造成的损失进行赔偿。

因为原告的房屋是在拆迁范围之内,根据《城市房屋拆迁管理办法》和《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》的规定,房屋拆迁实行货币补偿的,以房地产市场评估价格确定。

现原告的房屋已经被拆除不存在,无法进行评估,法院委托了房地产评估公司对原告的被拆除的房屋进行了咨询报告,测算时间点是2015年5月19日,测算的结果认定两原告的房屋损失各为303万余元,合计607万余元。法院最终依据该咨询报告认定了原告房屋的损失。

关于被告认为两原告的房屋损失应依据2007年所进行的评估报告来认定,而不是2015年的咨询报告认定,法院并未支持。房产价值评估基准日的选定应遵照有利于保障被拆迁人生产、生活为原则进行选定。本案中,两原告的房屋虽在2010年被强拆,但补偿问题一直没能解决,因此依据2015年的咨询报告来认定原告房屋的损失是合情合理的。

并且,两原告的房屋系商业用房,属于经营性房产,因此,原告还提出了停产停业损失的补偿费,被告对此进行了该项补偿没有法律依据的反驳,最终,法院还是支持了原告方观点,认为应给予原告停产停业的补偿损失,依照《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定,给予房产价值的6%的经营损失,即共计36万余元。

实践中,未达成补偿安置协议,房屋就被强拆的事件比比皆是,若被征收人在房屋被强拆后,不积极维权,最后可能拿到的补偿款极其不合理,甚至拿不到补偿款。但被征收人在房屋被强拆后积极寻求律师的帮助,走法律程序维权,最终争取到合理的补偿的机率很大!

但盛廷律师在此还是得提醒被征收人,拆迁维权一定要趁早,虽说在强拆后也可以走法律程序维权,但相比强拆之前,是由主动维权变为被动维权,难度不仅仅是加了一个档次,风险也是大大加强了。

因此,一定要趁早维权,不要使自己陷入被动的艰难维权之地。并且还要提醒一下,本案主要是因为属于国有土地上的商业用房拆迁,所以补偿相对会高一点,如果是农村地区的话,补偿其实并没有这么高!
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