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北京拆迁案例:建筑面积惹的“祸”

2015-06-12 来源:

事实概要
2002年5月,沈新(化名)、刘冰(化名)均与北京市XX有限公司就中国国际科技会展中心内房产签订《商品房买卖合同》。根据合同记载,沈新所购房屋建筑面积112.86平方米(套内面积70.64平方米),刘冰所购房屋建筑面积80.9平方米(套内面积50.63平方米)。二人均于6月底之前依合同支付完毕房价款90%后入住各自所购房屋。
同年7月上旬,北京市XX有限公司委托北京市房地产勘察测绘所对中国国际科技会展中心进行了全面测绘,并依据该测绘结果办理了该楼的整体产权证。该产权登记证上,沈新所购房屋的建筑面积为113.32平方米(套内面积72.23平方米),刘冰所购房屋的建筑面积为81.6平方米(套内面积52.01平方米)。据此“增长”的的面积,北京市XX有限公司要求沈、刘二购房人在支付剩余10%房价款之余补交增加面积的房价款。
因向来只听房屋面积“缩水”,二购房人对增加部分的面积表示难以致信,拒绝补交款项。北京市XX有限公司也因此拒绝协助该二人办理产权登记手续,而沈新与刘冰则对抗性地选择不予交付10%房价款。
转眼到了买方后的第五个年头,沈新和刘冰依然未获得房屋产权证。对房屋面积“涨水”持狐疑态度的二人便于2007年3月上旬委托了北京XX房地产测绘有限公司对房屋进行测量。经测量,沈、刘二人发现房屋面积涨水是假,缩水是真:沈新房屋套内面积为69.31平方米,折成建筑面积为110.75平方米,刘冰房屋套内面积50.06平方米,折成建筑面积为79.99平方米。
五年里悄然酝酿的购房纠纷终究不宣而战,沈新与刘冰于9月初委托毕文强律师代理其案。这一场建筑面积惹的“祸”会走向怎样的结局呢?
律思再现
房屋买卖合同委实复杂多变,但万变不离其宗,契约始终乃民事关系之本。因此,要从斑驳陆离的细节中抽离出突破口并付以相应的解决之道,最具现实价值的便是回归到契约这一关系根本。
因而,介入该案后,毕文强律师便将找到这个“宗”为工作之首,他重新梳理了合同中的相关规定:①买房人按建筑面积计算房价款,每平米13900元,首付30%;②2002年6月30日以前出卖方交付房屋,买受方支付房价款60%,其余10%房价款于测绘部门出具房屋实测面积及办理产权证前支付;③合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款;④出卖人应当自合同项下商品房竣工验收合格后三个月内,将办理权属登记证须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任买受人未能在出卖人提供的资料报产权登记机关备案后一年内取得房地产权属证书,由出卖人按已付房款的5%支付违约金。
有了“本”的把握之后,毕律师确定了合同救济方略:二委托人均已按照合同约定支付90%房价款,但北京市XX有限公司却为依约办理房屋产权手续,构成显明违约,应按约定承担买受人已付房款金额5%的违约金;对于缩水面积,北京市XX有限公司应承担返还房款的义务。依此方略,毕律师以委托人名义将北京市XX有限公司起诉至朝阳区法院。
然而,成为被告的北京市XX有限公司也不甘示弱,提起反诉,要求沈新、刘冰二原告按照其大产权证所载面积补交房款,并支付原总房价款的10%。
法院判决
2007年11月下旬,经朝阳区法院调解,原被告达成调解意见:被告北京市XX有限公司协助二原告办理房屋产权证证书;原被告双方按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积结算房款,二原告将剩余10%房款给付至被告。
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