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北京拆迁案例:违章建筑从0到228万的补偿

2015-06-12 来源:

事实概要
家住清河营村的李昂(化名)于1999年5月22日与清河营村民委员会签订了三份宅基地有偿使用协议书,根据该协议书李昂以每处宅基地五万元的价格租赁来广营乡清河营村第694号院三处宅基地,由李昂自行建设房屋,用于自住。
2007年7月,北京润泽庄苑房地产开发有限公司取得北京市朝阳区润泽庄苑住宅小区工程建设项目的拆迁许可证,并开始实施动迁,李昂也就此获得被拆迁人的身份。同年8月,拆迁人委托的评估公司将李昂的三处宅基地实际面积为833.3平米仅评估为223平米,评估价格为23.2万元。拆迁人欲以此标准对李昂进行货币补偿,李昂认为这一每平米不足300元的标准委实太低,拒绝签订补偿安置协议。
2008年4月上旬,李昂忽然接到朝阳区城市管理监察大队(以下简称“城管大队”)做出的《权利、义务告知书》,被告知依据《北京市市容环境卫生条例》其房屋属于违章建筑,而违章建筑是不予以任何赔偿的。带着“违章建筑不能获赔”的惶恐不安,李昂走进了盛廷律师事务所,委托盛廷两位律师解救其“拆迁之难”!
办案掠影
因成为李昂代理人时其房屋已然被“依法”认定为违章建筑,毋庸置疑,盛廷二代理律师走的第一步就是正面应对,“依法”破解违章建筑论,将强拆风险遏制于未然!
办案第一阶:正面应对,依法破解违章建筑论!
接受委托的第二天,来广营城管大队通知李昂进行谈话。该次谈话进行了将近4个小时,一同参与谈话的马律师一番辩法析理使得城管大队4、5位执法人员哑口无言,尤其是在马律师举出其曾代理一名大兴拆迁户成功阻止大兴城管以违章建筑名义拆除其被拆迁房屋的案例之后,对方只剩下言表意下的佩服!继谈话之后,马律师又提交书面的代理意见,指出城管大队既不应依据《北京市市容环境卫生条例》对李昂进行处罚,也无法定权力对违章建筑进行认定,更无强制拆除之行政执法权。
这一环节成功地使得城管大队做出的《限期拆除通知书》成为不确定的将来时态,将“违章建筑”之强拆拒之门外,且迎来了分别由来广营城管分队与朝阳城管法制科组织的三次谈话,从而使得委托人获得合理补偿的期待得以有理有据地宣示出来!李昂的维权决心也更为坚定!
办案第二阶:乘胜出击,复议“复”复议路线大反攻!
权利仅仅被宣示是不充分的,还需要被积极地救济!故而继首战之利后,马律师与段律师作出反攻第一方略——行政复议《限期拆除通知书》,主张被复议人城管大队没有违章建筑的认定权以及拆除执行权,且客体并不符合《北京市市容环境卫生条例》所规定的被拆除要件,《限期拆除通知书》不具有适法性,应予以撤销!该复议起到了立竿见影之效,朝阳区政府组织了一次正式谈话,又一次让委托人与拆迁人的强弱博弈回到了对等协商。
继此复议之后,二律师再度以委托人名义提起行政复议,但推陈出新地是将行为客体转移至《房屋拆迁许可证》,进而将其程序性漏洞与实体性瑕疵予以纰漏。双重复议的反攻压力之下,城管大队、朝阳区政府开始担起和谐说客角色,力劝拆迁人提高补偿金额。反攻路线为委托人与代理律师带来第二阶段的胜利!
办案第三阶:顺水推舟,借“非法强拆”达理想补偿协议!
通过合法途径无法达到强拆目的拆迁人气急败坏,遂采取了更加恶劣的手段,强迫李昂一家搬迁。2008年5月中旬的一个夜晚,李昂一直固守的“家”遭遇了一场劫难:院子铁大门被拆除、房间铝合金窗户被拆卸、房间内暖气片、现金等必备品、贵重品不翼而飞!而这一系列“强拆”、“盗窃”行为不难看出是拆迁人的“杰作”。
对此恶劣行径,马律师与段律师果断地向来广营派出所送达一封《刑事立案建议书》!笼罩于刑事追责阴影之下的拆迁人不得不违背其以“非法强拆”吓跑李昂的初衷,而“主动”地邀约李昂重新商议补偿事宜。在城管大队队长和朝阳区区政府法制科人员极力做工作的情况下,李昂最终以228万的拆迁补偿额为等价条件与拆迁人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》!
办案第四阶:守得云开,阻却拆迁人背弃安置契约!
拆迁人的“智慧”无处不在,待李昂依约腾房交由其拆除后,拆迁人并未诚信地履行交付228万补偿款的契约义务!面对拆迁人对安置协议的背弃,委托人李昂的权利再次陷入“水中月”之虚!解决这一难题势必成为本案最后的高潮。
2008年6月,马、段二律师向朝阳区法院递交了《民事起诉状》,诉请拆迁人履行《房屋拆迁补偿安置协议》!这一对簿公堂之举让屡经法律程序之险的拆迁人心有余悸,选择在开庭审理之前将补偿款悉数交给李昂,从而以李昂与其代理律师的撤诉换来无讼的风平浪静!
律师说法
从违章建筑难获赔到228万的拆迁补偿款,从四次谈话、两次复议到一次诉讼,一个是质的巨变,一个是量的累积。质与量,总是在结果处相遇,而在过程中平行。回首这一相伴相随的量与质的过程,有以下几点是具有参考价值的:
第一,依法论法。在拆迁的很多环节,拆迁人的行为无一不在合法外衣之下掩藏着法律黑洞。因此,如果想要与拆迁人利益均沾,具有长久可行性的做法之一便在于揭开其合法外衣,挖掘其违法性。这一过程是个玉汝于成的过程,法律人的经验与睿智是主观前提,寻找到攻克违法性的法律依据则是客观必需。归置于本案中,核心办案主线始终未脱离拆除违章建筑的法律分析,依据这一分析,不但阻住了城管大队的强拆,也促成了城管大队、区政府成为被拆迁人合理合法之利益的代言人,为拆迁补偿协议的签订奠定了坚实基础!
第二,攻守策略并行。作为被拆迁人与其代理人,由于信息资源不对称与程序的消极性,多数情况下均处于一个被动局势。但是,好比一场扣人心弦的球赛,一名优秀的选手不但要截住对方的球,还要把球更为强劲地投向对方。被拆迁人一方不但要对拆迁人所采取的各项措施沉着以对,也还要化被动为主动,发起法律大反攻,从而最终让离失的权利回归实处!两个复议行为的展开,刑事立案的进行,为李昂赢得翻了十番的拆迁补偿款。
在“钉子户”舆论铺陈于公众视野的今天,被拆迁人是该简单地东施效颦,还是该拾掇起对法律利器的信仰和信赖,以法律奠定自己和拆迁人的新起跑线?答案不言自明!
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