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湖南拆迁案例:揭开“拆违”的神秘面纱

2016-08-05 来源:

在盛廷律所承办的大量征地拆迁案件中,常常是因为拆迁人与被拆迁人之间难以达成安置补偿协议,被拆迁人拒绝签订拆迁安置补偿协议,不同意对其房屋的拆除。此时,为达到拆迁的目的,拆迁人往往以被拆迁人房屋是违法、违章建设为由,进行强制拆除。这种情况下,被拆迁人应当如何维护自己的合法权益,且看下面的案例。

案情简介

2011年6月,湖北省蕲春县人民政府决定,对某旧城改造区域内的房屋进行征收,征收面积为4.3万平方米,涉及217户。同年11月,该县人民政府作出了征收补偿方案,唐某等在该区域内的11户人家,不满旧城改造的征收决定与征收补偿方案;主张征收决定没有及时告知村民,房屋补偿面积比实际小以及补偿决定、补偿标准太低而拒绝拆迁。政府对“坚决不同意拆迁”、“屋在人在,屋亡人亡”及要求给予拆迁正当理由的主张置若罔闻。并以唐某等人未取得建设工程规划许可证,擅自建设私人住宅为由,责令限期拆除;在逼迫拆迁过程中,城管堵路、封锁道路、摔人,暴力对待被拆迁人。

此案中的被拆迁人委托盛廷律师处理与政府的拆迁纠纷。盛廷律师通过专业分析,犀利的捕捉到以拆违名义行征收之实的本质,并果断决定提起行政诉讼。最终委托人与政府签订合理的补偿协议,取得良好的办案效果。

法律分析

1、违法建筑的认定

从性质上看,违法建筑包括程序违法和实体违法。程序违法一般指建筑本身不违反城乡规划,或者可通过限期内局部拆除等整改措施消除对规划实施的影响,但未办理相关的建设手续,如办理建设用地规划许可、建设工程规划许可等行政许可证件或者不依照许可的条件和标准实施建设(包括新建、改建、扩建等),从而也未办理所有权登记的情况。通常也是“相对违法”,即在做出处罚后,可以在合法履行相关程序后实现建筑物的“转正”,取得合法的身份,当事人即可取得对该建筑物相应的民事权利。

实体违法一般指严重违反城乡整体规划、土地利用总体规划,建筑物无法通过“拆除”以外的形式消除其对规划实施的影响并实现“转正”,当事人对建筑整体不享有法律所保护的所有权,一般必须予以拆除的情况,属于“绝对违法”。

值得注意的是:有合法的土地权利证明,并处于土地权利范围内,在《城乡规划条例》、《城市规划法》等实施前,即使未取得建房许可,根据法不溯及既往的原则和对历史的尊重,也应当争取认定合法建筑。

2、违法建筑的认定程序

违法建筑的查处程序一般分为立案、调查取证、影响认定、事先告知、做出行政处罚决定、送达、执行等环节。即使属于“绝对违法”的违法建筑,也必须依法履行上述认定程序。

3、违法建筑强制拆除程序

行政机关依职权实施相纸拆除,应当履行以下程序:

(1)事先书面催告。行政机关作出强制执行决定前,应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出,并至少载明:①履行义务的期限;②履行义务的方式;③当事人依法享有的陈述权和申辩权。

(2)当事人申辩。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见,对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的,行政机关应当采纳。

(3)书面强制执行决定。经催告,当事人逾期仍不履行行政决定,且无正当理由的,行政机关可以做出强制执行决定。强制执行决定应当以书面形式作出,并载明以下事项:①当事人的姓名或者名称、地址;②强制执行的理由和依据;③强制执行的方式和时间;④申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限;⑤行政机关的名称、印章和日期。

小结:

认定为违法、违章建筑而予以强制拆除成为政府征地拆迁的手段之一。在面临政府拆除违法、违章建筑时,当事人需保持理性,明确前述违法、违章建筑的认定标准、认定程序及强制拆除程序,认清拆违的实质,产生纠纷后,及时委托专业律师,以最低的成本维护自己的合法权益。
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