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一条原则四环节,十年后"复垦"出空心村、废旧宅基地新价值

2020-03-21 来源:


最近咨询复垦相关问题的比较多,本文主要就拆旧和复垦进行解读。

 

01两个概念

开始之前,先明确两个概念。一个是复垦,一个是增减挂钩。

 

复垦 :《土地复垦条例》规定,土地复垦,是指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地,采取整治措施,使其达到可供利用状态的活动。

 

增减挂钩:是国土资源部经国务院批准在全国范围部署开展的试点工作,其主要做法是通过对农村低效、闲置和废弃的建设用地进行复垦,在确保农民安置和发展用地并取得合理收益的前提下,将节余的建设用地指标用于城镇建设。

 

02一条原则

 

2018年1月15日,广东省人民政府发布《广东省全面推进拆旧复垦促进美丽乡村建设工作方案(试行)》,将农村拆旧复垦后的建设用地指标在全省范围内以公开交易方式流转,将所得收益扣除复垦成本后,75%支付给农户,兼顾建设用地指标与扶贫开发。

 

其总的原则是,尊重村民意愿,不强迫拆迁,不摊派任务,公开交易,保障农民的知情权、参与权和收益权。

 

我们认为,尊重村民意愿,保障农户权益是该方案实施的最重要的一条原则。

 

03四个环节

 

拆旧工作中,

 

  • 关于宅基地的认定,一般在农村中,由于历史原因及政策执行力度等多种因素,宅基地使用权证并不普及,且农村是一个以公示对抗的熟人社会,不能仅以是否有宅基地使用权证作为宅基地使用权的认定标准。

  • 关于一户一宅的理解,一户一宅的初衷是保障每一户均有一处宅基地,保障农民居住需要,而非限制农民宅基地的享有。根据司法实践,亦不否定通过婚姻、继承等方式享有多块宅基地权益。

 

拆旧与复垦,包括拆旧、复垦、交易、分配四个环节。

 

  1. 有拆旧意愿的村民,向村委会提出拆旧申请

  2. 经村民会议或村民代表会议成员三分之二以上同意,向街道、乡镇人民政府统一申报

  3. 街道、乡镇人民政府核实公示后,核发《退出建设用地证明书》

  4. 报县级国土部门复垦,形成复垦指标后,由市县级人民政府在公开平台交易

 

两个问题

 

一是关于复垦后形成农用地的使用。

 

根据上述方案规定,复垦后形成的农用地仍由原土地使用人按照农用地用途使用。

 

二是关于复垦指标交易后的收益分配。

 

根据上述方案规定,复垦指标收益扣除成本后,净收益按5%、5%、15%和75%的比例分配给县级财政、镇级财政、土地所有权人和土地使用权人。也即收益扣除成本后,75%是要支付给农户的。正是因为这样,才可实现上述方案复垦与扶贫的目标。

 

另外,如果拆旧后,该地块未进入复垦指标,直接在本村内作为建设用地使用的,由村委会按照2004年《土地管理法》第六十五条、2019年《土地管理法》第六十六条,也就是收回土地使用权的程序,并参照复垦范围内的土地对农户给予补偿。

 

结语

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综上,拆旧和复垦,是想通过复垦农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等闲置建设用地,并将复垦退出来的建设用地指标在公开市场交易,扣除成本后75%回馈于农户,以达到建设用地指标和开发扶贫并举的一种方案。

 

其中复垦退出来的建设用地指标在公开市场交易,可以看作对增减挂钩的一种新的应用。

 

 

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撰稿|付顺托

审稿|付顺托

编辑|马睿一

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