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老旧小区加装电梯,低层不同意怎么办?

2020-02-12 来源:


目前国家正在推广居家养老,旧楼加装电梯的民生工程。对于这一工程,往往高层住户拍手叫好,愿意掏钱加装。而低层住户大多不太乐意,一方面是楼层低无使用电梯的需求,另一方面是新建的电梯会带来噪音,阻挡通风和采光,降低业主的居住质量,影响房屋的升值空间。

 

对于这样的矛盾,应该如何处理呢?本文首先介绍社区加装电梯的法定程序,其次是反对派业主具体能够行使的权益。

 

01、法定程序

 

  1. ?社区加装电梯属于《物权法》第七十六条第(六)款改建、重建建筑物及其附属设施,因此首先需要加装电梯范围内(整幢或单元)经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,即双三分之二同意。并且业主还需就加装电梯的建设、运行和维护、费用分摊等事项达成协议。

  2. ?按照有关法律、法规、规章规定的程序向市城乡规划、建设、市场监督管理等行政主管部门办理报建审批手续。

  3. ?资金筹集方面,资金来源包括专项维修资金和住房公积金,以及业主自行支付,政府财政补贴一部分,但是加装电梯投入使用后的运行维护管理等所需费用,由业主全部承担。

  4. ?业主可以委托业主代表或者自行选择物业服务企业或电梯施工安装企业等其他单位作为代理人,组织实施工程报建、设备采购、施工安装等工作。

  5. ?业主需委托有资质的建设单位进行电梯的安装并符合特种设备安全监察相关规定。

  6. ?电梯正式投入使用前,建设方应当落实电梯使用单位,电梯使用单位可为业主代表、业主委员会或物业服务企业等,并应签订书面协议。

  7. ?电梯使用管理及维护,业主可以共同决定委托物业服务企业对电梯进行运行管理,并由物业服务企业与有资质的电梯安装、改造、维修单位签订电梯日常维护保养合同,对电梯进行日常维护保养。业主也可以共同决定直接委托有资质的电梯安装、改造、维修单位对电梯进行运行管理和日常维护保养。

 

02、权益保护

 

(一)行使业主表决权

 

社区加装电梯需要改变建筑物的结构和外型,属于《物权法》第七十六条第(六)款改建、重建建筑物及其附属设施,因此需要加装电梯范围内(整幢或单元)经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,即双三分之二同意。并且业主还需就加装电梯的建设、运行和维护、费用分摊等事项达成协议。但是现实情况是高层住户业主多于低层住户业主,高层住户的面积多于低层住户,在业主人数上和面积低层住户都不占据优势时很难达到不同意新建电梯的比例要求。

 

(二)双方协商

 

在有三分之二以上的业主同意住宅新建电梯时,反对业主可以从以下两个方面维护自己的合法权益。

 

首先,反对派业主可以先和同意派业主进行协商,让居委会从中调解,修改新建电梯方案使该电梯方案尽量减少对底层住户的影响,例如选择质量更好的电梯,降低噪音提高安全系数。若是同意加装的业主拒绝更改方案,反对加装的业主可以要求规划局更改,规划局不更改的,再通过向规划局提起行政复议或行政诉讼的方式进行维权。

 

其次,还可以要求民事补偿,毋庸置疑的是新建电梯会使低层业主利益受损,高层业主的利益增加,这种利益之间的失衡也是业主间矛盾的根源,既有住宅增设电梯,改变了原有的规划,建筑结构和外形,占用业主共有的公共用地,势必会对采光、通风、安静等居住质量造成影响,高层业主因为电梯出行方便了,其房屋价值也会随之增加。因此,低层住户有权要求高层住户对其进行补偿,补偿方式可以由双方协商。

 

既有住宅新建电梯既非政府行为也非社会公益行为,其纯粹是业主之间的私事,即民事行为,因此需遵守《民法总则》和《民法通则》的基本原则,尊重当事人的意思自治,遵循平等、自愿和公平原则,业主以自治方式解决业主内部矛盾。

 

撰稿:文金羚

审稿:杨青

编辑:马睿一

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