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新《土地管理法》突破之“破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍”

2019-10-09 来源:


新《土地管理法》在坚决维护农民根本利益的基础上,实施了最严格的节约集约用地制度。我们都知道中国一直是人多地少,所以土地对于农民来说就是命根子。

 

原来的《土地管理法》规定,除乡镇企业破产兼并外,禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地,只有将集体建设用地征收为国有土地后,该土地才可以出让给单位或者个人使用。

 

这一规定导致了集体土地价值不能显化、农村土地资源配置效率降低,久而久之便出现了农村集体土地被“低价征收”、“高价出让”的现象,牺牲了集体经济组织及农民的根本利益。

 

面对土地价值提升的今天,建设用地需求的居高不下, 现有的国有建设用地完全不能满足城市建设和发展的需要。为了破除这一现象,国家在33个县级行政单位正式开展试点,推进依法取得符合规划和用途管制的农村集体经营型建设用地进入市场,和国有土地享有同等权利的试验,这一试行制度进行的如火如荼,也受到了农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。

 

2019年8月,新修改的土地管理法在人民日渐高涨的欢呼声和顺应社会经济发展的需求下表决通过了。其中最大的亮点便是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,打破政府对土地一级市场的垄断,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,使农民的土地财产权益受到了极大程度的保障。

 

那么,2020年开始实施的新《土地管理法》究竟是怎样修改的,对保障农民的权益有哪些规定呢?

 

首先,未来的《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定。

 

其目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。

 

  1. 未来允许集体经营性建设用地符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

  2. 同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

 

但是该制度的实施并不代表着农村集体土地可以无条件的自由上市,

  1. 必须是集体经营性建设用地

  2. 且要同时符合上述三个条件才可以进行流转。

  3. 另外,即使土地权利人获得了集体经营性建设用地的使用权之后,也要按原来规划的用途来使用土地。

 

其次,农民对于土地期盼已久的事儿便是真正实现同国有建设用地的统一市场、同地同权。

 

大家都知道,土地是农民手里唯一值钱的存在,但是农村土地本身价值并不大,除非集体土地被国家征收。

 

然而农村集体经营性建设用地入市,却给农民带来了新的希望,这让农民的土地价值提升了无数倍。可以说这一制度的改革能够为农民直接增加财产性的收入。

 

再次,土地入市后随着土地供求格局的改变,能够带动当地经济的发展,原来我们只有国有的建设用地才能进入市场,以进行各项建设,现在因为集体土地入市,允许把集体的建设用地通过出让、出租的方式用于工业、商业、旅游、养老、医疗建设,这势必会引进越来越多的企业到农村建设投资。

 

相信未来农村集体建设用地很有可能会成为农村未来经济发展的主要载体,并能确保农民集体成员的长久收益。

 

新《土地管理法》2019年8月26日通过,自2020年1月1日起施行。

 

第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

 

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

 

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

 

集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

 

六十四条:“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

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