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清代无证房屋院落搬迁补偿案专访:我见证了一场依法维权的全过程

2019-09-26 来源:


案件快速阅读

拆迁方:重庆市某区房屋征收部门

被拆迁人:重庆市某区居民张先生等5户

代理律师:拆迁律师项目团队律师及其助理

房屋信息:清朝至今的祖屋,独栋4层,410平方米,11口(5户)居住;1985年征收时,房屋所在地土地性质由集体转为国有;1998年土坯旧房子翻建为砖混房。

拆迁缘由:1985年,某村队全部集体土地被征收,因历史原因,部分房屋拖延至今未拆除(征地未征房),未拆除的房屋也未得到征收补偿;2017年,因实施城市规划建设项目,启动了剩余未拆除房屋院落的搬迁工作(征房)。

启动拆迁房屋争议点:

①拆迁方按集体土地征收,给予货币补偿22万元左右,被拆迁人对没有人口安置方案有异议;

②拆迁房按国有土地上房屋征收,补偿价值远低于周边二手房市场价值(10000元/平方米左右)。

律师介入结果:双方达成和解,签订了满意的拆迁补偿协议;被拆迁人获得补偿款150万元左右,并获准以优惠价购买5套安置房。

办案经过

调查取证:律师先后申请4次信息公开,申请内容涵盖:

建设项目信息,征收批准文件信息,安置补偿信息等。

律师文书:2018年8—10月期间,律师先后

向征收单位发出律师函;对《补偿安置确认通知》提出异议;并对征收过程中征收方的行政行为及时提出陈述和申辩意见。

诉讼程序:2019年1—9月期间,律师先后向

重庆市第五中级人民法院提起撤销复议的行政诉讼,被驳回提起上诉;因双方达成和解,撤回上诉向重庆市巴南区人民法院提起撤销行政处理决定的行政诉讼,判决出来前,双方达成和解,撤诉。

 

律师专访

被采访律师:马娜

采访人:胡拓颖

拆迁律师介入前:

1、当事人请律师介入时,处于什么样的情况?

马娜律师:在拆迁方给出两套补偿方案后,当事人不满意,在还没选择前,就及时聘请了律师。

拆迁方提供了两套补偿方案:一个是按国有土地标准补偿;一个是按集体土地标准补偿。当事人认为:

方案一的补偿款,最多能在当地买一到两套房子;方案二是给予无证房屋补偿金额22万元左右,没有人口安置,(当事人早年有一套房子拆迁已进行过人口安置,所以此项补偿没有人口安置)。原本400多平米的房子拆迁只得22万元,当事人无法接受。

由于两个方案当事人都没有选择,拆迁方就直接按集体土地进行补偿,并对当事人下发了《补偿安置确认通知》,以22万元进行补偿。

2、当事人聘请律师介入的诉求是什么?

马娜律师:希望得到住房安置。当事人其实愿意接受按集体土地补偿,但希望除了22万元补偿款外,还能对他们进行人口安置。

拆迁律师介入:

3、接案后,您的案件承办思路是什么?

马娜律师:接案后,我们按照项目团队承办案件的步骤,先详细了解了案件情况,分析并研讨了案件的争议焦点:

一,是按国有土地补偿还是按集体土地补偿?

二,在当事人已经得到一次人口安置的情况下,按集体土地补偿还能不能争取到人口安置?

确认案件的承办焦点后,我们召开了案件研讨会,根据研讨会制定的分析策略,按律所原创的34步拆迁案件承办流程,先调查取证,然后根据拆迁方发布的文件,快速启动了应对及诉讼程序。

4、案件承办过程中,有什么重点和难点吗?

马娜律师:这个案件很明显的一个难点是,房屋所在的土地早在1985年就被征收,土地性质已经转为国有。但是拆迁方还是按照集体土地来征收和补偿,按照集体土地补偿又因为之前已经有其他房屋享受过人口安置,现在不再给予人口安置了。

另一个难点是拆迁方一直在走程序,已经做出了很多行政行为,当把所有法定程序走完,就可以依法进行强制执行拆除了。这对当事人非常不利,最后就只能被动接受拆迁方的安置方案。

5、拆迁方都做了哪些行政行为?

马娜律师:拆迁方先后下发了

《补偿登记通知》《房屋及构附着物丈量确认通知单》《关于选择征地补偿安置方式的通知》《拆迁补偿方案》《补偿安置确认通知》《拆迁房屋补偿安置领款通知》《行政处理告知书》《行政处理决定书》等一系列文件。这一步步的程序走下去,当事人就会面临失房失地。

6、案件办理过程中,有没有什么意外突发情况?

马娜律师:案件的进展,基本在我们的预判范围内,风险都分析到了。

预知了可能出现的结果出现的可能性多大等。现在来看结果是挺理想的,但其实过程中很难把控,风险是必须考虑和做好心理准备的。

拆迁律师介入后:

7、双方最终能达成和解的原因是什么?

马娜律师:

有一部分原因是律师介入,及时启动了法律程序。当事人聘请律师,就是表达了自己依法维权的决心。律师介入后,启动相应程序,及时维权。律师采取的法律行动,让法律给了当事人以最大化的保护,也让拆迁人认识到合理、合法补偿对于被征收人未来生活的意义,更能体现政府执政为民的理念。基于此,拆迁方也乐于达成协议。当事人的诉求合理、理智冷静也是一个原因。当事人协商谈判时转变了思路,尽力争取提高补偿款,然后再用补偿款去优惠购房。这个策略是很明智的。

特别是律师在征地拆迁法律维权业务上非常专业,我们把12年的诉讼经验,凝聚成办理拆迁业务的34步流程。可以说,这套通过实际经验提炼得出的有效方法,是律师独创的。按照这34步流程,律师依法启动了一切能启动的诉讼救济程序。为了更好地把控案件承办质量,本律所一直倡导团队协同、群策群力。我们会根据每个案件的情况,安排团队中最适合的律师开庭应战。

8、当事人在这个案件中的表现如何?

马娜律师:

当事人及时聘请律师,并积极、耐心配合律师,也是诉求得以顺利达成的原因之一。

当事人虽然法律上不像律师这样专业,但对于下发的文件、通知,能看得明白,大概知道什么意思,在拆迁方发布补偿方案后就请律师介入。律师也及时启动了每个程序,在当事人面临决策时,给予了专业的分析,双方配合很默契。本案最坏的结果是,当事人只能依据《补偿安置确认通知》拿到22万元。但当事人多次表示,让我们不要有顾虑,他敢担这个风险,说他心里有谱,就算打到最高院,最后就给22万元,没有房子,他也认了。压力这么大,当事人还是坚持维权,并选择了相信律师。就像他亲口说的:“对律师对律所信任,对国家法律政策有坚定的信念。”

9、作为被拆迁人来讲,可以从这个案例借鉴什么?

马娜律师:

首先,你要相信你的律师,相信律所,积极配合;其次,要内心坚定,承受得了压力;第三,要有智慧,充分协商,抓住谈判契机。

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