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你不知道的事:评估报告到底有多重要!

2019-09-03 来源:


在征地拆迁中,被拆迁人最关心的就是“我能拿到多少补偿款”,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定,因此决定这补偿款多少的依据就是这一纸薄薄的评估报告。

 

评估报告是由经过法定程序选出的评估机构依据相应的评估方法和程序对评估对象进行评估、鉴定得出的书面材料。但是在实际生活中,被拆迁人往往对评估报告的重视不够,随随便便签了字或者看了几眼觉得评估不合理就弃之不管了。结果到了想维权的时候就后悔莫及了。

 

本文通过一个案例的形式向广大被拆迁人介绍评估报告的重要性以及不重视评估报告的后果,随后介绍了评估报告的审查要点,每一个点都是缺一不可的,切记切记!

 

【案例导入】

 

委托人王某在湖北省恩施市有一栋四层房屋,土地使用证显示为国有土地,房屋使用面积为70.63㎡,建筑面积为240.53㎡,未登记面积为27m2

 

2013年恩施市政府下发了房屋征收决定和房屋征收与补偿方案。随后该政府通过投票的方式选出了房地产评估机构对被征收房屋进行了评估,评估时点为2013年,综合评估单价是3902元/m2。

 

该评估报告没有评估方法,没有评估的建筑面积,没有评估的房屋说明,没有资产明细,甚至在面积认定上还存在遗漏,没有对未登记的27平米的房屋进行评估。漏洞百出的评估报告更让人诧异的是尽然时隔两年才给委托人,让人费解的是王某尽然还在评估报告的送达回证上签名了。

 

2018年政府依据该2013年的评估报告向王某做出了征收补偿决定,王某认为该补偿并不能弥补其损失,遂以评估报告不合法为由向法院提起撤销征收补偿决定的诉讼,却被法院以未在规定的期间就评估报告提出异议,应视为对评估报告的认可为由驳回起诉。

 

【评估报告的审查点】

(1)评估机构的选定是否合法

 

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条,评估机构是由被征收人协商,协商不成,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。在现实生活中,选定评估机构具体包括以下情形:

  • (1)征收部门自己选定评估机构;

  • (2)户数较少的,征收部门与被征收人协商选定;

  • (3)大多数情况下评估机构是由征收部门组织下被征收人投票选出的,征收部门还会很机智的对整个投票的过程进行公证以证明其程序的合法性。

 

第一种情形无疑是违法的,第二种情形是合法的,第三种情形存在形式上合法但是实质上违法的可能,需要被拆迁人借助律师的帮助来进行辨别。

 

(2)评估对象是否存在遗漏

 

评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。评估对象包括被征收房屋价值、室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿。

 

以上述案例为例,评估机构对房屋面积认定不全面,对未登记的27平米面积未进行评估,委托人房屋一楼属于门面用于经营,遗漏了对于停产停业损失的评估。

 

(3)评估时点是否合法

 

一方面,根据590号令,评估时点为房屋征收决定公告之日。但是,如果征收决定公告日与作出补偿决定日之间差距较大,尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点(征收决定公告时点),则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产,将违反公平补偿原则。

 

另一方面,根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年。即评估报告的有效期只有一年

 

(4)评估报告形式是否合法

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首先,评估报告是否有两名以上的注册房地产估价师签字;其次,评估报告是否对被征收人进行了送达并告知其对评估结果有异议的,有向房地产评估机构申请复核评估的权利;再次,如果被评估的房屋是独栋,是否存在分户评估报告。

 

(5)评估方法的选择是否合法

 

运用不同的评估方法最后得出的补偿款会有明显的差距。评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。

 

在上述案例中,本可以抓住政府在评估报告中的违法点来增加谈判的筹码,可是由于委托人疏于对评估报告的审查,反而使自己处于劣势之中。因此,自家房屋正在经历拆迁或者将要被拆迁的朋友一定要对照以上六点来审查评估报告,确保自己能够得到公平公正足额的补偿款。

                                                                                                                                                ——盛廷律师

 

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