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城镇住宅拆迁补偿高,住改商“改”出来的?

2019-07-05 来源:


随着经济社会的快速发展,大家越来越具有财富意识,越来越多的人把原本是居住用途的房屋改成经营用途的“住改商”房屋越来越多,目前全国各地“住改商”之风愈演愈烈。从最初的住宅楼里开商贸公司,到现在的文具店、私房菜馆、麻将会所、家教补习班等多元化的经营种类。

 

我们可以很轻松地看到,“住改商”房屋与用途改变前单纯的住宅性质的房屋相比,最大的区别在于其是进行经营必不可少的要素,用老百姓的话来说,就是它是用来赚钱的。那么,当“住改商”房屋遭遇拆迁时,应该如何补偿呢?

 

在拆迁时,“住改商”房屋的被拆迁人往往都主张以经营性用房来获取补偿,但他们面临的最大的问题是虽然办理了营业执照,也一直在依法纳税,但是房屋产权证上并未做变更,房屋用途依然是住宅性质,这就给被拆迁人主张主张以经营性用房获取补偿带来了困难。那么,住改商房屋拆迁,是否应当以经营性房的标准进行补偿呢?是否应当补偿停产停业及预期利益等经营性损失呢?

 

在回答这些问题之前,我们首先要明确我国法律对于“住改商”房屋的规定。如果“住改商”本就被法律明确禁止,那使用“住改商”房屋进行经营本身也就违反了法律的禁止性规定,那么就不能补偿了。

 

  1. 我国《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。

  2. 同时,结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》的有关内容可知,我国的法律是允许将住房改成经营性用房的,但是这种改变需要满足两个条件:

    第一个条件是没有任何禁止性规定,

    第二是必须经有利害关系的业主同意,不让他们的生活受到影响。

  3. 而根据《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》的规定,企业(公司)、个体工商户在将住宅改变为经营性用房,不论是设立(开业)或住所(经营场所)变更,是需要登记的。

 

2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定,对拆迁范围内,产权为住宅,但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。

 

也就是说,对于经合法登记的“住改商”房屋,在拆迁时可以根据实际情况来给予补偿,不能只因为产权证上的住宅性质就按照住宅用房给予补偿,但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定。

 

所以,“住改商”房屋拆迁,各地方应当制定补偿办法,对办理了营业执照,经合法登记的,参考经营性用房给予补偿。在符合相关法律法规的范围内,对于其停产停业及预期利益等经营性损失也应当给予补偿。

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