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出租房属于违建,房屋租赁合同就无效了吗?租金怎么办?

2017-07-24 来源:


近年来,经济不断发展,房地产市场一片火热。房地产规范化运作趋势愈加明显,违章建筑诉讼频频出现,不时击打着人们的敏感神经。

在频繁的诉讼中,违章建筑所有权问题、违章建筑租赁合同有效性及房租问题、违章建筑拆除及损害赔偿问题,更是经常出现。

作为房屋建造的主人,不觉间要问,难道就因为简单的一句违法违章,就要剥夺我在自家房子上所倾注的一切么?

金先生就是这样一位“违章建筑”的主人。

基本案情

2013年8月13日,金先生与房女士签订房屋租赁合同,将117平米的房屋以及479平方米的院落出租给房女士。并约定:年租金20万元,半年一付,承租方如拖欠房租,出租方可中止合同,收回房屋。但合同签订后,房某女在支付5万元房租后,开始拖欠租金。

金先生多次索要租金未果,无奈启动民事诉讼。在诉讼过程中,房女士却以合同标的为违章建筑为由,进行抗辩,要求认定合同无效,不再支付任何租金。

更不幸的是,金先生所出租房屋并没有办理任何合法登记,房女士举报后,经相关部门认定,金先生出租房为违章建筑。

合同有没有效?租金怎么办?自己建造的房子,难道真的要因为被认定为建筑违章,就要被认定为合同无效,并最终失去租金收入么?

据我国法律规定,未取得建设工程规划许可证,或未按照建设工程规划许可证施工的,属于违章建筑,或存在效力瑕疵。另据《城市租赁管理办法》第六条,未依法取得房屋所有权证的、属于违法建筑的房屋不得出租。而《合同法》第五十二条又规定,违反法律,行政法规的强制性规定的,合同无效。因此,金先生所租赁房屋,因属于法律规定不得出租的房屋,而致使其同房女士之间签订的房屋租赁合同无效。

虽房屋租赁合同无效,但据《房屋租赁合同解释》第五条,即使房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予以支持。也即,即使房屋租赁合同无效,基于公平原则及不当得利原则,金先生请求参照合同约定的租金要求房女士支付房租,应该给予支持。违章建筑的所有权问题金先生的房子,虽是违章建筑,但房子确实存在,那房子到底是属于谁呢?

据《物权法》第三十条,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实成就时发生效力。而据《物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

所以,金先生的房屋,如果仅仅是程序违章,在一审法庭辩论终结前,取得建设规划许可证或经主管部门许可即可。也即,先上车,后补票,先建房,后办证,只要房子最终证件齐全,符合国家法律、法规规定,原本的违章房产,就可以正大光明的站在法律的阳光之下,安心地进行房屋出租收益、出卖等处分行为,而不用顾忌像房某女一样的人——因出租房涉及违章,而意欲赖掉房租。

但如果是实体违章,或者被认为是实体违章,而在一审法庭辩论终结前,未取得建设规划许可证或经主管部门许可。因违章建筑的认定,属行政机关的职责范围,法院不会去通过民事判决处理违章建筑的所有权问题。此时,金先生,可以委托征地拆迁领域的专业律师,通过申请信息公开、行政复议,甚至行政诉讼等方式,保护自己的合法产权,维护自己的合法权益。

违章建筑谁来拆? 有没有赔偿?

拥有被认定为违章的建筑,就意味着焦虑与不安,担心被行政机关或者其他单位或个人拆掉,甚至这些年,夜里强拆、暴力强拆与反强拆的斗争,在全国各地均有上演。甚至,实践中,暴力强拆,停止供水、供电、供热、供燃气的情况也时有发生。《人民的名义》,更是将血淋林的强拆搬上了银幕­——大风厂工人在抵制强拆中,更是付出了生命。

违章建筑,该由谁来拆,怎么拆,拆完之后有没有补偿或者赔偿?

据我国法律规定,行政机关有权按照法定程序拆除违章建筑,据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当予以补偿。

所以,如果金先生被认定为违章建筑的房子,在行政机关按照法定程序合法拆除的情况下,便可能不会得到赔偿。但应给予金先生一定时间用来处理和转移物料,以减少损失。

但鉴于“我的权利止于你的鼻尖”的私权原则,除行政机关之外的其他任何单位和个人擅自拆除他人违章建筑的,都应该依法赔偿。不能因为别人违章,就成了你侵犯别人权利的理由。

违章的房子得不到赔偿,那违章建筑之内的物品呢?

据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条,侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。另据《北京市禁止违法建设若干规定(2011)》市政府令第228号第十七条第二款,实施强制拆除的行政机关应当通知当事人清理有关物品,当事人拒不清理的,应当制作财务清单并由当事人签字确认,当事人不签字确认的,可以由违法建设当地居民委员会、村民确认。

可知,违法的是建筑,而不是建筑里面的物品,所以即使在法定程序下,拆除违章建筑时,只能拆除违章建筑,而不能损坏当事人放置在违章建筑室内的物品,否则需要因侵权而需要向违章人进行赔偿。如当事人拒绝清理室内物品,行政机关也应对室内物品进行登记,妥善保存。甚至,如被非法强拆,还可对建筑材料要求赔偿。

金先生和房女士的故事,还在全国各地不断上演。无论是违章建筑,还是补正合法;无论是行政机关按法定程序拆除,还是其他单位或个人擅自拆除。

总之,我们房子被认定违章了,就意味着我们就惹上了不尽的麻烦,建房被说违章,出租不给租金,住在房子里,半夜都要被拆房吵醒。

还好,这个世界,有麻烦,就有人解决。

北京市盛廷律师事务所,拥有全国建立最早、大规模的精英型征地拆迁团队,业务覆盖全国31个省级行政区,代理案件超过4000多起,专业解决征地拆迁、违章建筑而引起的各种纠纷。

房子合法了,租金保障了,也可以好好睡觉了。
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