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房屋价值评估有猫腻?为何你的评估结果总是不如意!

2017-01-10 来源:


市民王先生家的房屋面临征收,看着征收公告,王先生心里琢磨着,“我的房屋住了得有十年,当初装修我也花了不少钱,现在要征收了,肯定值不少钱吧!”到了房屋评估阶段,王先生看着评估报告上与自己估量的差距很大的价格,心里是百感交集。”与市民王先生有着同样遭遇的被征收人并不在少数。房屋的价值评估作为征收中的重要环节,其直接影响着补偿的多少。

以此篇文章为契机,我们再次给大家明确房屋价值评估的相关问题,希望各位被征收人可以看清其中的猫腻,拿到合理补偿。

评估机构的选择

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条:房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

房屋征收部门与被征收人协商评估机构,由协商达成一致意见的评估机构进行评估;协商不成的,房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式,通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构,通过投票方式无法形成多数意见的,通过摇号方式选定。投票或者摇号选定的房地产价格评估机构要在征收范围之内和市、县级住房城乡建设委网站公布。

评估时间点的确定

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条:被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》也做了同样的规定,第十九条第一款规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

对所评估的房屋统一确定时间,使所评估的被征收或被拆迁房屋的价格能够作为判断评估对象价格的依据,从而作为补偿安置的依据。从前述法条,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。即市县级人民政府发布征收决定公告的当日未征收估价时点。

房屋价值评估参考的因素

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

所以,市民王先生在估量自己房屋价值的时候把装修等算进去,其实本来是没有错误的,只是计算错误而已。

对房屋的价值评估,可以选用一种或者多种方法对被征收房屋进行评估。

例如,被征收房屋类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

对评估报告有异议

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》之规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果确定的被征收房屋价值有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

房屋的价值评估虽然看似很简单,其实这中间的纠葛并不少。希望大家在读完这篇文章后,心里能有个底,避免被套路。

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