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你的无证房屋是违法建筑吗?答案在下面!

2016-12-30 来源:


拆迁部门经常会以被拆建筑没有房产证或者相关审批手续不全为由,将该建筑认定为违法建筑,进而对该建筑予以强制拆除。被拆迁人面对这种情况往往是不知所措,明明住了很多年的房屋怎么突然就成了违法建筑?然而有的当事人则是觉得自己的房屋因为证件不全被拆除,好像也是合法的,因而“理亏”。

其实违法建筑与无证房屋,这里面的水可深了。部分行政机关揪着没有证即违法来蒙骗不熟知法律法规的当事人,往往是能达到以“拆违代拆迁”的目的。其实房屋的证件不全不一定就是违法建筑,也并非要遭到强拆,也并不是都不补偿。

那么,到底什么是无证房屋,什么是违法建筑?

无证房屋是日常民众常用的一个词语,一般指没有房屋所有权证的房屋。无证房并非法律概念,其本身含义不明。法律字典里也见不到无证房、有证房这些名称,那究竟什么是无证房呢?没有标准答案,其外延比较模糊。

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物,主要包括:

(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;

(二)不按批准的设计图纸施工的建筑;

(三)擅自改建、加建的建筑;

(四)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;

(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;

(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

(七)逾期未拆除的临时建筑;

(八)违反法律、法规有关规定的其他建筑。

另外,我国《物权法》第三十条规定,“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,该规定明确规定了建筑物权,确立了只有违反了建筑时的法律,才能确定为违法建筑。

无证房屋存在的原因

历史原因,既成事实。这种情形主要是指90年代以前为自住或经营需要而建的房屋,建房的时候相关部门没有查处,建成后至今也没有补办相关证件。《中华人民共和国城乡规划法》是在2008年1月1日实施的,制度完善之前,有些建筑就是已经存在的,但是按照这些制度,一些历史性的建筑就成了违法建筑。

比如我国相关的几个重要立法:《中华人民共和国城市规划条例》1984年1月颁布实施;《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日实施;《村庄和集镇规划建设管理条例》1993年11月1日实施;《房屋登记办法》2001年8月15日起施行;《中华人民共和国城乡规划法》2008年1月1日施行……那么对于1984年1月之前的房屋根本不可能有建设工程规划许可证,依照现在的法律不能办理房屋所有权证的,是不是就是违法建筑呢?

开发建造单位不依法按规建造房屋。如没有土地使用权证就建造或没有初始登记就售房,以致买房人不能顺利进行房屋登记。

政府有关职能部门管理不严、不到位。对于不依照法律程序建造的房屋,有关部门因主观或客观的原因,没有对其及时处理,以致该建筑被长期使用,成为历史遗留问题。

随意建房,不听管束。这种情形主要是指建房人凭自己的意图擅自建房,房屋的建设不符合各项规划及法律规定,相关部门虽有叫停,但建房人仍一意孤行。

无证房屋不一定是违法建筑

通过以上的论述其实已经看出无证房屋不一定是违法建筑,但是这个认定是个相当复杂的过程。下面结合《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》以及地方政府规章对这个问题的相关规定,得出以下结论,但是具体实践中还是要结合当地省市县的相关具体规定来认定。

无证房屋被认定为违法建筑的时间界限问题:

认定无证房屋是否违建,应该根据建造时的法律规定来认定。依据《物权法》第三十条:"因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力",这一规定明确规定了建筑物权,确立了只有违反了建筑时的法律依据,才能确定为违章建筑。

我们国家的规划部门从1974年才开始有,90年代才逐渐完善,2008年1月1日实施《城乡规划法》以前,只有城市房屋才需要规划审批,农村房屋建设根本不需要经规划部门审批,只要取得村委会的批单就可以。所以,几十年前建造的房屋,要看是否符合当时的法律规定,而不能简单地以现在法律法规的标准来认定是否属于违法建筑。

房屋手续可补正的:

房屋证件不全,手续不完整的,不一定就是违法建筑。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的相关规定:对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的,要抓紧制定相应的政策,限期处理解决;一时难以解决的,要耐心细致地做好解释工作,并积极创造条件,争取早日解决。

对认定为违反规划尚属可采取改正措施的违法建筑不予补偿,但应支付按房屋重置价结合成新予以评估确定的建造成本。

以上是对违法建筑以及无证房屋的一个较为简略的分析,希望大家在遭遇此类问题时,不会轻易被所谓的“违法建筑认定书”所蒙骗。如果您拿不准,也欢迎您随时咨询北京市盛廷律师事务所。

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