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土地要被征收,你知道这些规定吗

2016-11-28 来源:


很多土地被征收的老百姓打电话过来说:“政府下达了拆迁公告,说我家的土地被征收了,限我家15日内搬迁,若不搬拆就向法院申请强制执行,我家的宅基地是上一辈人传下来的,难道政府说征就征吗?我们如何判断土地征收程序是否合法呢?”

鉴于近日咨询类似话题的被拆迁户较多,在此,北京市盛廷律师事务所潘金忠律师作统一回复,请大家仔细看如下小编整理的精粹内容。

根据《物权法》第42条的规定,土地征收的有效条件有三,即基于公共利益的需要、符合法定的权限和程序及依法进行征收。

何谓公共利益

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定,为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要:

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法依照有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

因有上述法条(六)的兜底情形,一些地方政府为了招商引资圈地进行房地产开发或者建设工业园区,常常将项目冠以“公共利益”之虚名大搞特搞。基于此,理性的判断是很重要的。

法定的权限和程序如何规定

《物权法》第42条第1款规定,土地征收必须依照法律规定的权限和程序进行。该法第43条进一步规定,国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。这一方面可以防止地方政府及工作人员以公共利益为名,滥用征收权力,损害被征地农民的利益;另一方面有助于政府部门依法行政,弥补因公共利益的概念抽象而产生的缺陷。另根据《立法法》第8条第6项的规定,对非国有财产的征收只能制定法律加以规定。

土地征收的审批权限

第四十五条:征收下列土地的,由国务院批准:

(一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

(三)其他土地超过七十公顷的。

根据国务院《基本农田条例》第2条第2款规定,基本农田指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

省自治区、直辖市人民政府的征地批准权限为:

(1)基本农田以外不超过35公顷的耕地;

(2)不超过70公顷的其他土地。省级人民政府批准前述土地征收后,应报国务院备案。

同时,根据《土地管理法》第4条的规定,我国实行土地用途管制制度,将土地分为农用地、建设用地、未利用地。征收农用地的,应当按照《土地管理法》第44条的规定先行办理农用地转用审批手续。

具体的审批权限为:

(1)省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准;

(2)在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准;

(3)其他建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。征地审批与农用地转用审批为两个各不相同但又存在一定联系的程序。

经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批。若经省、自治区、直,辖市政府在征地批准权限内批准农用地转用的同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当另行报请国务院办理征地审批。

土地征收的程序

根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》,集体土地的征收程序大体如下:

(1)提出建设用地申请(必须是国有土地,但乡镇村公共设施、村民建设住宅除外);

(2)办理农用地转用审批手续;

(3)办理征地审批手续;

(4)发布征地公告;

(5)进行安置补偿(经批准的征地方案并会同征地补偿安置方案在征收区域公告,听取意见,对有争议的事项,由县政府组织协调,协调不成申请裁决。征地补偿、安置协议不影响征收土地方案的实施。征地的各项费用自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。)

篇幅有限,小编为将整个集体土地的征收程序表达的极尽完善,故所述内容较多,还有最后一个程序未讲述完毕,在下一篇文章中,小编我将详细给大家讲解。如果您有什么问题,也欢迎您咨询北京市盛廷律师事务所。
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