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我们为什么要一直说“以租代征”

2016-11-23 来源:


“以租代征”这个词,相信大家都不陌生吧。不少征收人打着租的旗号,对被征收人的土地无限占用。为了让更多的当事人能够及时的识别征收人的别有心机,于是小编请教从业近10年的北京市盛廷律师事务所资深律师——潘金忠律师。现在就让盛廷潘律师用通俗易懂的话来给大家讲讲“以租代征”的主要表现形式及土地被租用后被征收人权利的救济。盛廷潘律师:A有限公司与B村村委会签订《土地租赁协议书》,将B村200亩土地的使用权出租给A公司用于建设厂房,租期20年,每年给村民分点“租金”,该行为就是典型的“以租代征”,应当被国土资源部门严肃查处。
 
其实“以租代征”这一行为的出现,实则上是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。 该行为是构成土地违法形势严峻的典型性问题之一,已成为撬动土地闸门的一股暗流。在这股暗流中,失地农民的合法权益如何获得违法救济?失地农民又该如何识别“以租代征”这一行为呢?
“以租代征”的表现形式大致是这样的:
(1)用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;
(2)基层政府直接租赁农村集体土地;
(3)基层政府转租农村集体土地;
(4)基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;
(5)村民自行出租自己的承包地;
(6)村委会租用农户的承包地搞非农建设等形式。
若你家的土地符合上述任一表现形式,那么你该注意了,那点微不足道的租金收入,我想是无法弥补你的实际损失的吧。

形式讲完了,我们该聊聊救济了:
1、及时发现违法用地情形并及时制止;
2、制止依据:2005年8月22日,国土资源部发出《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》。2006年5月,国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》。2006年6月,国土资源部再次发出《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》。2006年8月国务院专门下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》......
3、补偿与安置。按照《土地管理法》的相关规定,征收土地的,应当按照被征收土地的原有用途给予补偿:
(1)征收土地为耕地的,补偿费用包括土地补偿费用、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。其中,土地补偿费用的补偿标准为该耕地被征收前3年平均年产值的6—10倍;安置补偿费按照需要安置的农业人口数量计算,而需要安置的农业人口数量则按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算......
(2)征收其他性质的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
(3)征收城市郊区的菜地,用地单位应按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金等。

另外有两点值得注意的是:
(1)被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定;
(2)按照前述一般标准不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
以上,是我们对以租代征行为的一个简单的阐述。但是违法的征收行为并不只是文中提到的这些。我们希望各位被征收人在遇到征收时,能够理智应对,不慌乱不畏惧,当然你遇到任何问题都可以找盛廷律师帮助你。
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