本案关键词
集体资产保护、增减挂钩、合村并居
本案焦点问题
村里实施土地增减挂钩项目，让村民拆迁和进行安置，但补偿不合理，如何维权？
本案代理律师
马娜律师团队
擅长领域：征地拆迁、房地产业务
近几年，山东省聊城市的谢集村一直在进行新农村建设。惠民的好事，村民们积极拥护。
但是2020年初，印在红色纸上的《致谢集村群众的一封信》打破了村民生活的平静：
“我们村必须在2020年2月底全部完成拆迁，3月底完成复垦……”
马上就要过年了，村里推进拆迁的力度却骤然加大？
“安置楼还没建好，就急着拆房子，补助这么少，我们拖家带口上哪住？”
包括谢先生等5户在内的谢集村村民们，在对未来的担忧中，迎来了2020年的春节。
一、春节前一月，不平静
2020年的春节是1月25日。在春节前不到一个月，印在一张红色纸上的《致谢集村群众的一封信》在谢集村还没签协议、还没搬迁的100多户村民中掀起了波澜。
信上说“2020年2月底全部完成拆迁，3月底完成复垦”，让村民们尽快签订协议完成搬迁，年前搬迁有奖励，年后搬迁无奖励。
眼看着要过年，拆迁的强度却突然加大，用村民的话说是——
“年前的时候拆迁，形势很严重。想办法让你签协议，签了协议第二天房子就给拆了……”村民谢先生说，“协议也不是不想签，关键是补偿不合理，一处宅子就赔偿个三五万块钱，安置房还要自己出上十多万来买！”
没错，谢集村的拆迁安置政策是：拆除村民房屋，给予部分货币补偿，村里新建安置楼，让村民们垫补一些费用，自己购买楼房，村镇的银行为村民提供贷款。
而让村民们感觉不公平的是，隔壁村的拆迁，是直接给安置房，不需要村民出钱买。
拆迁工作人员聚集多人上村民家里，挨家挨户做劝说工作。在村里施加的压力之下，
一些有能力购买房屋的村民，尽管不想搬迁，还是迫于种种顾虑松动妥协，赶在过年前签订了协议、拆除了房屋。
还有一部分村民是发自内心地不愿意搬迁，原因有很多：
这部分村民此前一直没有签订协议，直到2020年1月收到了这封致村民的信。全村2月底要拆完，3月底要完成复垦，村民们感受到了进一步的危机，担心房屋可能遭遇强拆。
不是不拥护政策，不是不配合工作，而是不合理的补偿安置方案，终究让人意难平。
村民们该怎么办？
拆迁协议书上签下的是微不足道的一个名字，改变的却是一大家子人未来每一天的生活。能不慎重吗？
二、增减挂钩项目，被发现
春节一天天临近，谢先生的邻居们在劝说下陆陆续续签了约、拆了房。
越逼近村里告知的时间节点，谢先生越感到心里不踏实，终于一个电话联系到盛廷律师，咨询自己面临的情况该怎么办？
接受谢先生的咨询和邀请后，盛廷律师从北京前往山东当地了解情况，才发现当地进行的是土地增减挂钩项目。村民们很多其实并不清楚村里的拆迁具体是怎么一回事，只知道是在进行“新农村建设”。
什么是土地增减挂钩？
土地增减挂钩，意思是城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩。将要复垦为耕地的农村建设用地地块（拆旧区）和要用于城镇建设的地块（建新区），共同组成建新拆旧项目区。
比如，进行新农村建设、拆迁的谢集村复垦为耕地；城镇周边耕地建新区（同谢集村建设用地面积），这就是一个建新拆旧项目区。当地所进行的就是土地增减挂钩项目。
增减挂钩有何意义？
通过这样的建新和拆旧，能增加耕地有效面积，提高耕地质量，实现集约利用建设用地，让城乡用地布局更合理。
土地增减挂钩主要几个环节？
-
是拆迁和安置。拆除拆旧区农民宅基地上的房屋，对农民进行补偿，建设安置点。
-
是农村土地复垦。把拆旧区的农民集体建设用地复垦为耕地。
-
是农转用和土地转让。拆旧后节余的土地指标在建新区落地，增加城镇建设的土地供应。
谢集村所进行的拆迁，是经县政府批复，报省、市批准的土地增减挂钩项目。实施土地增减挂钩，是山东省政府提出“乡村振兴”“合村并点”，实现“万人社区”建设的战略部署。
既然是正规合法的项目，为何会出现补偿不合理的情况？
土地增减挂钩项目，虽不同于一般的征收拆迁项目，但也是有相应的法律政策规定来予以规范的。
地方政府进行土地增减挂钩项目的建设，是有惠于民的好事。土地使用权事关农村村民的基本生存利益和重大经济利益，如果拆迁工作人员在实施过程中违法违规，村民的合法权益就会受到侵害。
2020年1月19日，谢先生联合其他4户村民，正式委托盛廷律师介入维权，案件由马娜律师团队承办。谢先生说，希望保住房屋不被拆除，如果实在要拆除，希望获得房屋的安置，不需要另外再花钱购买。
此时，距离春节仅剩一周。
三、复垦完成指标，不拆了！
“土地增减挂钩项目，也是有一个完整的流程的，要做增减挂钩相应的安置补偿方案，相应的报批手续材料，跟集体土地征收有一些相似的征地程序。”
“但是这个案子很奇怪的是，”团队钟常鸣说，“拆迁部门没有给任何安置补偿方案，就给村民发了一封信，搞得很多村民莫名其妙，不清楚怎么回事。而拆迁工作人员上门做工作，就是按信上的补偿标准去做，让村民贷款买房。签了协议的，房子很快就拆了，但是安置房并没有全部建好，导致一些村民没有地方住。”
经过调查取证，盛廷律师分析，谢集村实施土地增减挂钩项目的过程中，确实存在涉嫌违法之处：
-
如村民知情权、
-
参与权均没有保障、
-
批复程序不合法等。
针对这些问题，团队展开了申请信息公开和申请行政复议的工作，同时对当事人谢先生等5户村民遇到的各种情况进行帮助和指导。
从律师介入到结案，时间不到半年，谢先生等5户村民遇到了不少的情况，比如，遭遇断水、断电、挖路等。
“遇到这些情况，当事人都和我们保持了紧密的联系。我们会告诉他们有哪些要注意的法律问题，指导他们如何应对和解决，指导他们一步一步去和拆迁部门沟通。”团队钟常鸣说：“每一次遇到拆迁部门作劝说工作，当事人其实都面临了不小的压力，他们也都会给我们反馈，我们会及时给他们疏导，并提供相应的应对方案。”
当拆迁工作人员数次到村民家中做工作时，“怎样谈判”是谢先生等5户村民当时非常迫切的问题。在这方面，律师指导谢先生可以这样表达自己的诉求：
-
首先，拆迁工作人员上门，积极主动跟他们谈，谈有利于问题的解决。并且要注意的是，谈判双方地位是一样的，平等协商，不用害怕和担心，有要求可以提出；
-
其次，向工作人员表明，拥护拆迁工作，同时也希望拆迁部门能帮助解决安置补偿问题。之所以不同意签字，是因为没有地方安置，补偿不合理。根据法律规定，拆迁应当先补偿安置后拆迁，保证原有生活水平不降低；
-
最后，表示随时愿意与拆迁部门沟通，希望拆迁部门能体恤百姓的疾苦，依法依规地妥善解决安置补偿问题，让村民房子被拆除后还有地方住。
虽村里声称要“2月底全村完成拆迁”，但在这几个月中，律师的介入和指导，减缓了拆迁部门对谢先生等5户村民搬迁压力的施加，让当事人谢先生等担心的“强拆”没有发生，房屋得以保全。
很快，2020年6月，在行政复议程序还在进行中时，谢先生等5户村民收到镇政府的通知：因谢集村土地增减挂钩项目的复垦指标已经完成，对谢先生等5户村民宅基地上的房屋不再进行拆迁工作。
如果不是果断地拿起法律武器维权，谢先生不知道自己能否扛到6个月后的现在——房屋免于拆迁；也许会像其他村民一样，迫于种种压力早早选择签字，背上后面几年还房贷的负担。
如今，谢先生等5户村民如愿以偿，保住了房屋！他们将在自己的宅院里继续生活，一切恢复到原来的平静。
后 记
结案后，当事人谢先生说：“现在拆迁队全部走了，不拆了。我看好像后续还会以另外的名义来推行其他的项目。如果到时候还要拆，我还希望能委托你们帮助维权！”
承办律师说：“5户当事人非常朴实，他们其实特别信任我们，委托期间，遇到不知如何处理的问题，受到不公平的待遇，他们都会第一时间联系我们。这种信任关系的存在，让我们案件的承办更加顺畅。”
（案件来源：2020-035）
撰稿|胡拓颖
审稿|钟常鸣
编辑|马睿一