首先应依据房屋所有权证书上标明的房屋用途来确定。房屋所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。