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胜诉 | 从230万到330万:“违建”商铺如何获得补偿跃升?

2024-05-27 来源:

城市建地铁,两间商铺面临征收拆迁,拆迁补偿费却只给230万!盛廷律师助力,拆迁补偿从230万跃升至330万!

近日,盛廷律所齐征征律师的委托人李先生(化名)发来好消息说,330万的拆迁补偿款已经到账,并对齐律师及团队的专业精神,给与了充分肯定和赞誉。老百姓都知道,拆迁补偿费很难谈。

那么当事人李先生的拆迁补偿是如何从230万跃升至330万?针对这个案件,齐征征律师及团队是如何分析案件违法点?又制定了怎样的谈判策略?拆迁补偿费跃升100万是如何做到的?

商铺拆迁补偿不及住宅

李先生于1999年在当地某区购买了两间商铺,面积大小相同,均为40.27平米。2005年5月交房以后,以每年5万元/间的价格,将两间商铺对外出租。两间商铺无论格局还是地段,都相当不错,但美中不足的是没有房产证!李先生解释说,当初这两栋楼本应该建五层,最后却多建了一层,由于超高被划定为违建,所以一直没有取得房产证。一年10万元的租金,李先生安稳地做了18年的房东。2023年3月,李先生所在城市的地铁五号线要进行开发建设,两间商铺面临拆迁!经过协商谈判,两间商铺的拆迁补偿费,只给到了195万。李先生说,这样的价格还没有楼上的住宅价格高。经过了几轮谈判,拆迁补偿费最终定在了230万。可李先生认为,周边的住宅每平米都达到了3万元,何况是商铺呢?这个价格实在让他无法接受。

为了维护自己的拆迁利益,李先生找到了盛廷律师事务所,盛廷指派齐征征律师承办本案。在详细了解案情之后,齐律师对案件进行了初步分析,并和李先生与拆迁方当地政府相关部门进行了初次谈判,可没想到的是第一次谈判,由于拆迁方态度强硬,双方很快就不欢而散了。

律师分析发现多处违法点

谈判无果,齐律师对案件情况进行进一步分析,经过分析发现,此案征地拆迁的目的是为了修建地铁,用于公共利益需要,拆迁主体是当地政府,拆迁性质本该是政府拆迁,而实际却是以协议拆迁的形式在进行。政府拆迁化身协议拆迁,这显然已经违法,此案中的第一个违法点找到了。

齐律师说,政府拆迁是政府行政机关和被拆迁人之间行政征收关系,即“官”和“民”的关系,政府征收行为受《国有土地房屋征收与补偿条例》等法律法规和政策来规范和制约,而协议拆迁是两个平等的民事主体之间的法律关系,即“民”和“民”的关系,主要看双方协议约定,只要不违反法律的强制性规定就行了,如此,被拆迁人的合法权益很容易被侵犯。此案中,被拆迁人一方是普通市民李先生,拆迁方应该是无锡政府相关部门。

齐律师经过分析还发现,本案中评估机构的选择也存在问题。商铺拆迁前,首先需要对商铺的价值进行评估。根据《征补条例》规定,评估单位本该由拆迁方和李先生共同协商确定,而实际的评估单位确是本地政府单方指定。如此操作,很容易让人产生怀疑:评估方是否按照政府的指示进行评估?政府说评多少就是多少?本案的第二个违法点也被成功找到了。

谈判无果,征收方也不可能停止征收进度。李先生的两间商铺不可避免地遭遇了暴力强拆!庆幸的是李先生的法律意识极强,在此之前,他就已经将两间商铺分别安装了摄像头,成功的将暴力强拆的全过程记录了下来,成为后期重要的证据。

信任的力量带来拆迁补偿百万元的逆袭

经过综合分析判断,齐律师认为,本案拆迁方违法点众多,启动诉讼程序后胜诉问题不大,但是李先生的主要诉求并不是要争取一直胜诉判决,更重要的是获取实打实的补偿。齐律师决定先不着急启动诉讼程序,通过双方谈判的方式来化解争议才是最优选项。

经过与李先生沟通后,李先生给与了齐律师及盛廷团队充分的信任,决定以谈判的方式来争取自己的应得的拆迁权益。经过齐律师及盛廷团队、李先生共同努力,与拆迁方的谈判顺利进行,最终由于拆迁方涉嫌违法点众多,不得不做出让步,谈判也成功的将拆迁补偿费从230万谈至330万!

齐律师说,他承办过的征地拆迁案件很多,每一个案件都有自身的特点,搜集拆迁方违法的证据是后期谈判和诉讼的关键。征地拆迁是非常系统和复杂的过程,一不小心就会掉进拆迁方埋好的坑里,最好在拆迁征收前,向专业的律师进行咨询,做到心中有数,出现状况冷静不慌,配合并信任专业的拆迁律师,才能最大限度的争取到拆迁补偿利益,最后很多案件并不需要走诉讼程序,谈判也许是最经济、快捷的解决办法。

本案的两点启示:

启示一:没有产权证不代表没有补偿

齐征征律师说:”征收过程中,房产证只是更直接的一个证据,能够证明房屋的权属问题。但是就本案而言,当事人的商铺是位于一层,当事人的商铺并没处在超高违建的那一层,并且李先生还有商品房买卖合同,这就是一个权利证明,没有产权证依然可以获得拆迁补偿。”

启示二:遭遇暴力强拆一定要保存证据

齐律师提醒大家: 如果遭遇暴力强拆,最重要的就是千万不要与强拆人员发生冲突,保证人身安全的同时,想办法及时取证。第二,一定要及时报警,不管警察出警不出警,报警记录将来可以作为证据,证明当时强拆的一个时点问题。警察到现场处理后,即使自己的录像被拆迁方强制删除,公安机关的录像还可以用来固定证据。第三,拍照录像取证时,注意需要拍摄强拆单位相关车辆的车牌号及指挥人员,这样在日后的维权过程中,可以确定相关责任单位。


 
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