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停产停业损失损失补偿标准及存在的问题

2016-02-29 来源:

目前,随着中国城镇化速度的加快,拆迁的广度和深度都在不断的增加,拆迁中遇到的问题也在不断增多。路永强律师在多年办理拆迁案件中总结发现:关于企业拆迁和门面房等商业用房拆迁过程中停产停业损失的补偿标准,各地做法不一,评估标准各异,下面简单总结一下,也提出一些建议,以便相关问题能够更好的解决。

 

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)第17条规定对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿。《征收条例》第23条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定停产停业损失由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。但由各省、自治区、直辖市基本还未制定《房屋征收停产停业损失补偿办法》,在目前的国有土地房屋征收工作中停产停业损失的补偿工作存在很多难以解决的问题,因此该项立法应尽早出台。

 

  本文通过对目前征收工作中停产停业损失补偿工作中出现的问题进行梳理,对出台相关立法提出建议。

 

  一、关于停产停业损失补偿过程中出现的问题

 

  1.停产停业损失的具体内涵不清

 

  《征收条例》中并未对停产停业损失具体包括的内容进行规定,只规定了根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失包括直接损失,包括停产停业期间的经常性费用开支,即已得利益或现有财产的减损;也包括间接损失,包括停产停业期间可能发生的盈利,即将来可得利益或可得财产。若停产停业损失的内涵不确定,在征收当事人协商或评估依据的制定上就没有一个确定的标准。

 

  2.承租人的地位不清

 

  《征收条例》未把承租人或实际使用人列入征收当事人的范围内,造成在征收补偿过程中对承租人或实际使用人的权利保护没有法律依据。虽然承租人与房屋所有权人存在合同关系,可以通过违约责任来救济其权利,但是征收作为一种不可抗力,一般人并不会在合同中就不可抗力造成的损失进行约定,造成合同双方风险自负,使得承租人的权利得不到保障。对于非住宅的补偿中,很多情况下包括室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等内容,实际上都是承租人的损失。但根据目前的规定,这些损失仍然是征收人与被征收人协商的内容,不包括承租人。这种情况立法现状造成实际工作中,征收人与被征收人达成了协议同意交房,但承租人不同意不予搬迁,使得房屋征收不能顺利进行。

 

  3.征收当事人就停产停业损失协商不成如何确定

 

  《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定停产停业损失由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。就目前全国的征收补偿情况看,征收当事人能就停产停业损失达成协议的情况并不普遍,很多被征收人及承租人不配合协商,不提供经营方面相应的证据材料、回避谈话,使得无法与其进行协商。 按照《征收条例》的规定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议,应按照征收补偿方案作出《房屋征收补偿决定》(以下简称《补偿决定》)。《补偿决定》应当包括停产停业损失的补偿内容,但是关于停产停业的损失又往往达不成协议,最终还是需要通过评估来解决。同时,评估也需要一定的时间才能完成,那么若给予征收当事人过长时间进行协商,必然会拖延征收的进度。针对目前这种久谈不下的情况,征收实施单位唯一能做到的就是,制作一个被征收人拒绝签字的《协商谈话笔录》,该谈话笔录能否成为协商不成从而启动评估程序的主要证据也存在争议。

 

  4.停产停业损失应补偿给谁不清

 

  按目前的法律规定无论被征收人与实际经营者是否一致,停产停业损失都应给被征收人。这种做法在被征收人与实际经营者不一致时容易造成两者之间的矛盾,不利于搬迁工作的顺利进行,但若分开补偿又于法无据。

 

  二、对相关立法的几点建议

 

  1.明确停产停业损失的内涵

 

  建议立法中对停产停业损失的具体内涵作一定的明确。《北京国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的规定,被征收房屋为非住宅房屋的,由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的,由房地产价格评估机构评估确定。同时北京给出了评估的依据,这就从侧面给出了停产停业损失具体包括的内容,征收当事人在前期的协商过程中可以借鉴。同时北京规定在评估中被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的,在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。这种规定也解决了被征收人不配合而无法评估的窘境。

 

  相反,《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法(暂行)》的规定,被征收人选择货币补偿的,按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。被征收人选择产权调换的,每月按房屋评估价值的5%支付停产停业损失补偿费,停产停业期限按实际过渡期限计算。重庆的规定是以房屋的评估价值为依据进行停产停业损失的补偿,这样的方式避免了协商、评估的程序,按房屋价值为依据也有一定的合理性。但是这种规定的弊端是显而易见的,同样的地段和面积可以有不同的营业性质,当然其营业损失可能差别较大。总体来说我们认为北京的规定更为合理。

 

2.明确承租人的地位

 

  建议在立法中将承租人的地位予以明确,这样不仅保护了承租人的利益,同时也为日后的搬迁或强制执行在主体上扫清障碍。《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第26条规定被征收房屋在租赁期内的,应当对房屋所有权人或者承租人进行补偿。并遵守下列规定:(一)承租人搬迁时,按照实际发生费用给予承租人相应补助费;(二)租赁房屋为非住宅的,相关奖励、停产停业损失等按照本办法相关规定,给予承租人相应补偿;(三)房屋已经装修的,给予装修人相应补偿。房屋所有权人和承租人有合同约定的,从其约定。第27条规定被征收的住宅房屋属于委托产、国有拨用产、单位自管产(包括非成套房屋),承租人或者使用人享有按照房改政策购房权利的,承租人或者使用人向房屋所有权人支付按房改政策计算的购房款后,按照本办法规定对承租人或者使用人进行补偿。吉林省的这种规定明确了承租人的法律地位,在实际征收工作中具有很好的操作性。

 

  3.对协商的期限作出限制

 

  建议就停产停业损失及室内装修、机器设备搬迁费用等需征收当事人协商的内容,征收当事人在征收决定确定的最后签约期限前几日内达不成协议的,由征收人委托评估机构通过评估确定。这样规定会使的征收的程序更为明确,有利于征收实施单位开展工作。

 

  4.停产停业损失分配问题

 

  对于被征收人与实际经营者不相符的情况,北京和重庆都规定生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿或协商分配。这种规定模式看似将征收人从被征收人与承租人之间的合同关系解脱出来,但是会造成实际征收工作中双方协商不成,以不搬迁作为要挟,同样会影响征收工作。在制定停产停业损失补偿办法时应充分调研使补偿办法更加合理和具有操作性。

 

  停产停业损失作为《征收条例》中明确规定应给予的补偿,通过立法确定该补偿的内容和程序,对日后的征收具有重大的影响,期待各地《国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》早日出台。

 

  解决好国有土地上企业和商业用房的停产停业损失补偿标准问题,从很大程度上解决了企业和商业用房的拆迁问题,有利于各地拆迁工作的顺利进行,更有利于拆迁工作公平、公正、公开的进行,让一切工作暴露在阳光之下。

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